城镇化率、适龄购房人口数量是影响销量的重要因素

导读：城镇化率、适龄购房人口数量是影响销量的重要因素 。   大周期下，城镇化率是影响销量的一个重要信号，我们预计中国房地产行业在未来10-15 年将面临拐点。

       参考《2017-2022年中国房地产开发投资产业发展态势及十三五运行态势预测报告》
       大周期下，城镇化率是影响销量的一个重要信号，我们预计中国房地产行业在未来10-15 年将面临拐点。城镇化是农村人口向城市转移，从平房搬入公寓的大规模迁徙过程。这一进程持续时间长达数十年，产生的巨量需求是地产股早期高估值的重要支撑。2016 年我国城镇化率达到 57.3%，距离经验上房地产行业大周期的转折点——城镇化率 75%——仍有 18%的发展空间，假设每年保持 2%的城镇化率增速，我们预计将在 2030 年城镇化率达到 75%的临界点，即我们的房地产行业仍有 10-15 年的白银时期。

       城镇化后期，适龄购房人口是另一个影响长周期下房地产销量的重要因素。从美国的经验来看，最早的销售数据可追溯到 1964 年，彼时美国城镇化在 70%左右，25-44 岁人口增长率与销售面积同比增速走势几乎一致，可以说，在城镇化后期，房地产的主要需求来自于适龄购房人群。领先于适龄购房人口的指标是总人口增长率（或出生率等）。

       我国适龄购房人口增速与销售面积增速走势差异较大。主要原因有两点，一是过去十几年城镇化进程对于销售的影响权重更大，二是近年来政策调控打乱了市场规律，使得销售与市场需求的关联度相对较低。

       回顾过去五十年，我国人口增长率分三级台阶向下走，但受益于二胎政策有回暖迹象。1973 年以前保持 2%以上的增速，1974-1997 年人口增长率在 1%-2%的区间，1998 年以后跌至 1%以下。2016 年我国人口增长率为 0.59%，恢复到 2005 年的水平，从数字来看人口增长率有回暖的迹象，这主要受益于二胎政策的放开。据国家卫计委统计，2013 年以前，二孩在全年出生人口占比中始终保持在 30%左右，到 2016 年，二孩及以上超过了45%。

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