关于房地产行业各个环节的走势情况分析

导读：一般认为，房地产销售上升——土地购置上升——新开工上升——投资开发额上升——竣工上升。

        参考《2017-2022年中国房地产开发投资产业发展态势及十三五运行态势预测报》
一般认为，房地产销售上升——土地购置上升——新开工上升——投资开发额上升——竣工上升。我们梳理了 2006 年以来的房地产行业各个环节的走势，发现上述行业传导机制发生了变化。

首先，销售在 2012 年以前领先新开工大约半年左右的时间，而现在趋于同步。从下图可以看到，新开工面积增速在 2008 年的时候滞后销售面积增速 5 个月左右，但是在 2013和 2016 年基本与销售同步的。我们认为，2012 年以前，当销售上升时，开发商会先处于观望的态度，他们并不急于开发新的项目，而是加大之前新开项目的施工进度，把原来进度缓慢的部分完成，所以竣工的量会先上来，之后才有新开工。但是 2012 年之后，政府加强了对市场的干预，通过 2010、2011 年的几轮政策调控，开发商对政策调控的节奏逐渐熟悉，在学习效的影响下提高了反映速度，因此当新一轮调控政策出台时，他们较快形成一致预期，从数据上表现为新开工面积增速与销售面积增速变为同步。

新开工面积、施工面积与房地产开发投资额同比增速拐点一致。我们看到，房地产开发投资额中大约七成是由建安成本贡献，而建安成本主要与新开工面积、施工面积相关，新开工面积大约占施工面积中两成左右，因此我们可以看到，新开工面积增速的拐点决定了施工面积增速与房地产开发投资额的拐点，但由于施工周期长，施工面积较为平滑，因此当新开工面积下跌后，房地产开发投资额尽管方向向下，但走势仍相对平稳，不会过于陡峭。

土地购置面积上，能看出，前两轮小周期，房企土地购置滞后于销售，且增速放缓，近三年来呈下降趋势。我们认为，土地购置的重要影响因素是政府供地的规模，一般在销售行情起来后土地供应的面积也随之扩大。同时由于行业并购、合作拿地等补库存的方式开始多样化，开发商们不再单纯依靠招拍挂市场。此外，新开工面积和竣工面积并没有特别明显的关联性。

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