参考观研天下发布《2018年中国农村土地信托市场分析报告-行业深度调研与发展前景预测》
1. 有利环境
一是农村集体土地实行“三权”分置。2016 年，中办、国办印发了《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》。该意见将农村的土地集体所有权、农户的承包权、土地的经营权这“三权”分置并行。通过这个制度设计，实现了在保持集体所有权、承包关系稳定的前提下，促使农村土地更好的流转，实现了集体、承包农户、新型经营主体对土地权利的共享，也为土地信托流转提供了政策支持。
二是加强和加快农村土地确权工作。2013 年中央一号文件提出要用5 年时间基本完成全国农村土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农户承包地块普遍存在的“面积不准、四至不清”等问题。文件要求，加快包括农村宅基地在内的农村集体土地所有权和建设用地使用权地籍调查，尽快完成确权登记颁证工作。土地确权工作完成后，解决了制约当前土地信托信托财产不明确的难点问题。
三是土地承包权延期政策。农业生产属于长期项目。土地信托也是属于长期业务，但是根据《承包法》的规定，土地流转期限不能超过土地承包期的剩余期限，我国第二轮土地承包期到期时间为2028 年，剩余期限只有十余年，这也是制约土地信托的因素之一。2017 年10 月18 日，习近平总书记在十九大报告中提出要“实施乡村振兴战略”，并明确提出：保持土地承包关系稳定并长久不变，第二轮土地承包到期后再延长30 年，这就为土地信托发展提供了保障。
四是土地经营权抵押贷款试点政策。融资难一直以来都是制约我国农业生产发展的一大瓶颈，其中一个重要原因是缺少抵押物。《土地承包法》规定：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。农村土地承包经营权的抵押只限制于通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的荒山、荒滩等农村土地，经发包方同意，并依法登记取得土地承包经营权证或林权证书的，才可以设立抵押，该法对于通过家庭承包取得的土地承包经营权是否可以作为抵押物的问题并没有明确。我国《物权法》则明确规定，除买卖、公开协商等方式承包的“四荒地”等农村土地可以抵押外，其他方式承包的农村土地是不允许抵押的。2016 年中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国保险监督管理委员会、财政部、农业部等多部委印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》的通知，该办法为农业融资抵押难的问题扫清障碍，既能保证农民土地承包权，又能够解决融资抵押物不足的问题。
2. 不利环境
一是土地信托流转作为一种新型的土地流转形式，其发展需要各级政府在财政、税收、金融等方面积极支持。但目前，尚未有专门针对土地信托的相应支持政策，致使土地信托机构和土地经营者各方负担较重，参与积极性不高。
二是广大农民参与土地信托流转的热情不高的一个重要因素是当前我国农村社会保障体系不完善，农民工社会地位不高，农民在养老、医疗、子女教育等等方面的待遇与城市人口相比差别很大。社保覆盖面窄，待遇水平低。在这种情况下，农民视土地为唯一的保障，不愿也不敢将土地信托出去。
二、社会环境
1. 有利因素
一是城镇化进程日益加快以及农民外出务工人数不断增加。我国的城市化率未来十年仍将快速增长。2016 年底全国的城市化率水平为57.4%，预计 2020 年将达到 60%。2016年全国农村外出务工劳动力人数累计达1.7 亿人。这两个因素导致农村土地撂荒的面积呈扩大趋势，出现了农业用地闲置与宅基地利用率低等问题。为了增加收入，部分农民有土地流转的意愿，而土地流转信托的优势之一是可以把土地变成可携带、继承和交易的凭证，非常适合长期在外地务工的农村家庭。
二是农村人口老龄化加剧，有报道显示我国到2050 年农村65 岁以上老人占总人口比例将高达46.4%，相当于城镇2.1 倍，其中农村空巢老人占比达26.1%，是城镇2.9 倍，届时，这些老人将无力打理承包的土地，把土地流转出去将是唯一的选择。
2. 不利因素
信托业虽然发展迅速，但在我国毕竟起步比较晚，加上宣传和教育力度不大，大多数国人，尤其是广大农民对信托业务不了解，普遍存在担心一旦将土地信托出去就有可能失去土地的情况，接受度比较差。从目前已经实施土地信托试点地区的实际情况看，广大农户包括农村干部对土地信托根本不了解，基本上都是在政府主导的情况下被动参与的。
图：农村土地
资料来源：互联网
一、政策环境1. 有利环境
一是农村集体土地实行“三权”分置。2016 年，中办、国办印发了《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》。该意见将农村的土地集体所有权、农户的承包权、土地的经营权这“三权”分置并行。通过这个制度设计，实现了在保持集体所有权、承包关系稳定的前提下，促使农村土地更好的流转，实现了集体、承包农户、新型经营主体对土地权利的共享，也为土地信托流转提供了政策支持。
二是加强和加快农村土地确权工作。2013 年中央一号文件提出要用5 年时间基本完成全国农村土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农户承包地块普遍存在的“面积不准、四至不清”等问题。文件要求，加快包括农村宅基地在内的农村集体土地所有权和建设用地使用权地籍调查，尽快完成确权登记颁证工作。土地确权工作完成后，解决了制约当前土地信托信托财产不明确的难点问题。
三是土地承包权延期政策。农业生产属于长期项目。土地信托也是属于长期业务，但是根据《承包法》的规定，土地流转期限不能超过土地承包期的剩余期限，我国第二轮土地承包期到期时间为2028 年，剩余期限只有十余年，这也是制约土地信托的因素之一。2017 年10 月18 日，习近平总书记在十九大报告中提出要“实施乡村振兴战略”，并明确提出：保持土地承包关系稳定并长久不变，第二轮土地承包到期后再延长30 年，这就为土地信托发展提供了保障。
四是土地经营权抵押贷款试点政策。融资难一直以来都是制约我国农业生产发展的一大瓶颈，其中一个重要原因是缺少抵押物。《土地承包法》规定：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。农村土地承包经营权的抵押只限制于通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的荒山、荒滩等农村土地，经发包方同意，并依法登记取得土地承包经营权证或林权证书的，才可以设立抵押，该法对于通过家庭承包取得的土地承包经营权是否可以作为抵押物的问题并没有明确。我国《物权法》则明确规定，除买卖、公开协商等方式承包的“四荒地”等农村土地可以抵押外，其他方式承包的农村土地是不允许抵押的。2016 年中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国保险监督管理委员会、财政部、农业部等多部委印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》的通知，该办法为农业融资抵押难的问题扫清障碍，既能保证农民土地承包权，又能够解决融资抵押物不足的问题。
2. 不利环境
一是土地信托流转作为一种新型的土地流转形式，其发展需要各级政府在财政、税收、金融等方面积极支持。但目前，尚未有专门针对土地信托的相应支持政策，致使土地信托机构和土地经营者各方负担较重，参与积极性不高。
二是广大农民参与土地信托流转的热情不高的一个重要因素是当前我国农村社会保障体系不完善，农民工社会地位不高，农民在养老、医疗、子女教育等等方面的待遇与城市人口相比差别很大。社保覆盖面窄，待遇水平低。在这种情况下，农民视土地为唯一的保障，不愿也不敢将土地信托出去。
二、社会环境
1. 有利因素
一是城镇化进程日益加快以及农民外出务工人数不断增加。我国的城市化率未来十年仍将快速增长。2016 年底全国的城市化率水平为57.4%，预计 2020 年将达到 60%。2016年全国农村外出务工劳动力人数累计达1.7 亿人。这两个因素导致农村土地撂荒的面积呈扩大趋势，出现了农业用地闲置与宅基地利用率低等问题。为了增加收入，部分农民有土地流转的意愿，而土地流转信托的优势之一是可以把土地变成可携带、继承和交易的凭证，非常适合长期在外地务工的农村家庭。
二是农村人口老龄化加剧，有报道显示我国到2050 年农村65 岁以上老人占总人口比例将高达46.4%，相当于城镇2.1 倍，其中农村空巢老人占比达26.1%，是城镇2.9 倍，届时，这些老人将无力打理承包的土地，把土地流转出去将是唯一的选择。
2. 不利因素
信托业虽然发展迅速，但在我国毕竟起步比较晚，加上宣传和教育力度不大，大多数国人，尤其是广大农民对信托业务不了解，普遍存在担心一旦将土地信托出去就有可能失去土地的情况，接受度比较差。从目前已经实施土地信托试点地区的实际情况看，广大农户包括农村干部对土地信托根本不了解，基本上都是在政府主导的情况下被动参与的。
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