公寓式酒店起源于20世纪70年代的欧洲，是当时旅游区内出租给游客，供其临时休息的场所，由专门管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”，这些物业就成了公寓式酒店的雏形。一些国际性企业和跨国集团需要向其他国家派驻高级管理人才，公寓式酒店在欧美发达国家应运而生。目前在西方发达国家（地区），公寓式酒店的发展已经相当成熟。
我国最早出现的公寓式酒店可追溯到1994年，随着我国经济迅速发展，人均生活水平的提高，人们追求享受舒适度也随之上升，一种既有高档酒店环境和服务，又有公寓的私密性和居住氛围的公寓式酒店备受一批特定消费群体的关注和欢迎，从兴起至今，公寓式酒店在我国各大城市已形成规模，发展势头良好。但公寓式酒店拥有价格昂贵的高档配套，直接导致公寓式酒店的租金上涨。
一、基本概念
公寓式酒店属于酒店的衍生业态，是一种以提供酒店式标准化管理与人性化服务为主题，集住宅、酒店、会所多功能于一体，主要用于租住或投资的公寓型住宿单元。但目前尚未有官方定义，根据国内目前所能查到的资料显示，对于公寓式酒店、酒店式公寓等有明文规定的只有上海2003年12月1日颁布的《上海市城市规划管理技术规范》规定。公寓式酒店，是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，通俗的说是酒店里的客房户型和配套与公寓相仿，实则为酒店。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。
图表：公寓式酒店
图表来源：公开资料整理
公寓式酒店提供的服务包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。土地性质为旅馆用地，产权通常为40年。
公寓式酒店与酒店式公寓或产权式酒店的概念不同，酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓，通俗的说是提供的酒店管家级服务的高档公寓住宅，实则为住宅。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。
因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体，土地性质为住宅用地，产权一般70年。产权式酒店则是由个人投资者买断酒店客房的产权，开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。在服务上，公寓式酒店和酒店式公寓几乎没有什么差别，本质差别在于产权和经营管理模式，而产权式公寓则是从产权角度对物业定义。
公寓式酒店与五星级酒店均为酒店性质，提供全套酒店服务，产权年限40年，档次规模高端，主要区别在于公寓式酒店定位为中长期住宿客户，拥有居家布局和居住功能，既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务，客房面积较大，而五星级酒店定位为短期租住客户，一般无厨房、餐厅及客厅，客房面积较小，一般为一房和套房。从档次水平上来看，五星级酒店略高于公寓式酒店，均为高档水平，优越于酒店式公寓和产权式酒店，酒店式公寓和产权式酒店档次普遍为中高档水平。
参考观研天下发布《2018年中国公寓式酒店市场分析报告-行业运营态势与发展趋势预测》
二、公寓式酒店特征与优势
公寓式酒店具有如下特征：
（1）公寓式酒店土地性质为旅馆用地，产权为40年。公寓式酒店是以公寓产品为依托的酒店套房，以提供服务为支柱的管理活动，拥有居家布局和居住功能，既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务，客房面积较大，一般为60-150m2，拥有一居室、二居室、三居室，土地性质为旅馆用地，产权通常为40年。
（2）以中长期的租赁客群为主。公寓式酒店主要面对的是较高层次的人群，这些人群既希望能获得在短期居住条件限制下最自由的居家环境，又希望能够获得高级酒店服务，一般以中长期的租赁为主。目前市场上主要包括两类客户：一是主要接待国内旅游或商务等散客，二是主要接待白领、海外中高档消费的商务客人。
（3）兼具公寓的私密性与酒店完善服务。公寓式酒店既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务，它的服务包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等，服务功能显著。
（4）公寓式酒店租金价格较一般酒店和公寓高。公寓式酒店完善的配套，服务周全，定位较高，位置好，租金要比一般酒店和公寓高，其价格主要受租期长短影响，一般长租由于不需要支付其他的服务费，较短租便宜。公寓式酒店，顾名思义即“酒店式的服务，公寓式的管理”，它介于酒店与公寓之间，吸取两者的优点，可谓是二者兼备。从投资角度来看，公寓式酒店投资少，回报快，营运灵活。房间的布置可满足个性化要求，能为入住的客户营造“家”的感觉。此外，公寓式酒店多与住宅区相邻，具有较好的居住环境和生活配套。
资料来源：公开资料，观研天下整理，转载请注明出处（ZQ）
更多好文每日分享，欢迎关注公众号
【版权提示】观研报告网倡导尊重与保护知识产权。未经许可，任何人不得复制、转载、或以其他方式使用本网站的内容。如发现本站文章存在版权问题，烦请提供版权疑问、身份证明、版权证明、联系方式等发邮件至kf@chinabaogao.com，我们将及时沟通与处理。
