低基数快速增长，行业集中度提升
当前几大上市公司旗下中端酒店拓展迅速。为剔除并购影响，我们按品牌口径进行统计，观察上市公司旗下中端酒店的扩张速度，选取典型中端品牌包括：如家旗下的和颐、如家精选；锦江股份自有品牌锦江都城，通过收购获取的丽枫、喆啡、维也纳系列；华住酒店旗下全季、形成以及并购获得的桔子水晶、桔子精选。截止到17Q3，以上品牌共开业酒店1940家，15~17年（17年数据截至到9月30日）每年新开业酒店合计超过500家，15、16年增速约为97%、55%。
根据盈蝶咨询统计，2014~2016年，（截止到每年年底）我国中端连锁酒店客房总量分别为13.5/26.5/30.7万间，15~16年同比增速分别为96.3%、15.7%。
参考观研天下发布《2018年中国连锁酒店市场分析报告-行业运营态势与投资前景研究》
2016年，上市公司旗下主要品牌增速远超市场整体增速，依靠大型连锁企业完善的后台系统、管理机制、人才培养速度以及CRS系统导流能力，这些品牌在获取加盟商及优秀物业方面有着突出优势。截止到17年初，中端酒店CR3约为63%，行业集中度急剧提升。
供给来源分析：写字楼可能提供重要增量
据了解，华住696家已签约筹建酒店中，一半以上为存量酒店物业改造，这部分不带来新供给，但会提升品牌酒店连锁化率；锦江股份17年新开业的直营酒店全部来源于现有酒店翻牌；如家集团17年新开业中端酒店，绝大部分也来自存量酒店改造。连锁酒店的扩张以整合市场上零散的单体酒店为主，其中包括非标准化单体酒店、招待所、公寓以及规模日益收缩的三星级酒店。以上这些存量住宿物业不会带来新增供给，也不冲击供需关系；另有少部分酒店由其他形态物业改造而来，形成了市场的新增供给，如写字楼、百货商场等，以及少量的非商用物业。
在可能转化为酒店的其他物业形态当中，写字楼是比较受重视的一种。因为物业内部结构问题，商场改造为酒店需要重新进行分割，布置水电管道，改造成本较高，且暗房多、采光不好，很可能达不到中端酒店的暗房率要求；写字楼相对容易改造为酒店，所需改造周期不长（6个月~1年），近几年一二线城市出现部分写字楼空置，而酒店相对于写字楼而言，对核心区位的要求不高，因地段问题而空置的写字楼改造为高景气度的中端酒店，对业主而言是一个备选考虑。下文将详细测算不同商圈写字楼改造为酒店的可行性以及相对回报。
当前几大上市公司旗下中端酒店拓展迅速。为剔除并购影响，我们按品牌口径进行统计，观察上市公司旗下中端酒店的扩张速度，选取典型中端品牌包括：如家旗下的和颐、如家精选；锦江股份自有品牌锦江都城，通过收购获取的丽枫、喆啡、维也纳系列；华住酒店旗下全季、形成以及并购获得的桔子水晶、桔子精选。截止到17Q3，以上品牌共开业酒店1940家，15~17年（17年数据截至到9月30日）每年新开业酒店合计超过500家，15、16年增速约为97%、55%。
根据盈蝶咨询统计，2014~2016年，（截止到每年年底）我国中端连锁酒店客房总量分别为13.5/26.5/30.7万间，15~16年同比增速分别为96.3%、15.7%。
参考观研天下发布《2018年中国连锁酒店市场分析报告-行业运营态势与投资前景研究》
2016年，上市公司旗下主要品牌增速远超市场整体增速，依靠大型连锁企业完善的后台系统、管理机制、人才培养速度以及CRS系统导流能力，这些品牌在获取加盟商及优秀物业方面有着突出优势。截止到17年初，中端酒店CR3约为63%，行业集中度急剧提升。
图：2013~2017Q3主要中端酒店品牌增速
图：2012~2017Q3全国三星级酒店数量
图：17年中端酒店集中度（品牌CR5）
图：17年中端酒店集中度（企业CR3）
据了解，华住696家已签约筹建酒店中，一半以上为存量酒店物业改造，这部分不带来新供给，但会提升品牌酒店连锁化率；锦江股份17年新开业的直营酒店全部来源于现有酒店翻牌；如家集团17年新开业中端酒店，绝大部分也来自存量酒店改造。连锁酒店的扩张以整合市场上零散的单体酒店为主，其中包括非标准化单体酒店、招待所、公寓以及规模日益收缩的三星级酒店。以上这些存量住宿物业不会带来新增供给，也不冲击供需关系；另有少部分酒店由其他形态物业改造而来，形成了市场的新增供给，如写字楼、百货商场等，以及少量的非商用物业。
在可能转化为酒店的其他物业形态当中，写字楼是比较受重视的一种。因为物业内部结构问题，商场改造为酒店需要重新进行分割，布置水电管道，改造成本较高，且暗房多、采光不好，很可能达不到中端酒店的暗房率要求；写字楼相对容易改造为酒店，所需改造周期不长（6个月~1年），近几年一二线城市出现部分写字楼空置，而酒店相对于写字楼而言，对核心区位的要求不高，因地段问题而空置的写字楼改造为高景气度的中端酒店，对业主而言是一个备选考虑。下文将详细测算不同商圈写字楼改造为酒店的可行性以及相对回报。
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