高星级酒店本身具有投资高、回报周期长的特点，在核心商务区内占据最优位置，相邻写字楼出租率也较高，尤其是大型物业公司管理的优质楼盘，能够实现近100%的出租率。而面临空置率问题的写字楼，区位、硬件及服务条件上略逊一筹；相对而言，中端酒店在位置选择上也与高星级酒店有所不同，综合考虑租金成本及交通便利度等条件，往往选址在距核心商务区1~2个地铁站的位置。本节我们选取部分一二线城市不同行政区作为研究单元，对这些区域内的写字楼和中端酒店的平均价格为依据，对写字楼与酒店的盈利能力进行测算。
参考观研天下发布《2018年中国酒店餐饮市场分析报告-行业深度调研与发展趋势预测》
数据采集
写字楼出租均价来源于租赁网站。各行政区内中端酒店平均价格为多家酒店采样数据的平均值；采样品牌为全季、丽枫及桔子精选，选取价格为酒店官方预订网站上显示的最优惠房型（特价房除外）当日预订价。采样时间为2月7日，考虑到临近春节淡季，酒店价格应为全年较低水平。
通过图表可以直观得到以下结论：
a)写字楼价格对区位更敏感，例如上海徐汇区在租写字楼均价为黄浦区的64%，而中端酒店平均价格为黄浦区的82%；
b)从写字楼租金与酒店客房售价的相对差异来看，上图所列城市中，北京、上海写字楼与酒店价格相对差异最小，而广州、成都中端酒店均价与写字楼租金差别最大，写字楼改造酒店可能获得更好的相对收益。
盈利测算
假设酒店及写字楼均可达到理想经营状况：运营成熟的中端酒店全年平均入住率约为85%，净利润率可达到15%；甲级写字楼出租率为90%，净利润率约为20%。
以上述假设及图表30中的采样价格为基础，对中端酒店及写字楼的盈利能力进行简单测算。参考酒店官网房型介绍及价格分布，假设酒店实售平均房价等于最优房价，平均房间面积为28㎡（实际上北京、上海房间面积普遍偏小）。酒店房间面积指的是实际使用面积，一般高层建筑物的得房率为70~75%（得房率=套内面积/建筑面积，使用面积=套内面积-套内墙体面积），将大堂、餐厅等公共部分面积分摊到各个房间，测算得到每间客房对应建筑面积大致为45㎡。
①写字楼年收入=租金单价×建筑面积×365天；
②酒店年收入=平均房价×入住率×（建筑面积/45）×365天。
计算得到，采样区域中端酒店的平均收入是写字楼平均收入的0.97~2.9倍不等，整体来看中端酒店收入高于写字楼；但酒店日常运营支出较多，平均净利润为该区域写字楼平均收入的0.7~2.2倍，中枢值为1.3倍。其中北京、上海两地写字楼与中端酒店盈利能力相近，且核心城区写字楼平均盈利能力优于中端酒店，其他区域酒店盈利能力更好，这一差异可能源自二者的定价策略差别：写字楼是构成商务区的主体，在不同地段定位及租金差异较大，面向不同层次的客户；而本节选取的几个中端酒店已经锁定了特定的受众范围和定价区间，选址时会避开租金较高的最核心地段以及商业环境较差、客源不足的偏远街区。其他采样城市中，广东、成都中端酒店的平均盈利能力为写字楼的1.5~2.2倍，杭州、天津中端酒店的平均盈利能力为写字楼的1.2~1.5倍。
参考观研天下发布《2018年中国酒店餐饮市场分析报告-行业深度调研与发展趋势预测》
数据采集
写字楼出租均价来源于租赁网站。各行政区内中端酒店平均价格为多家酒店采样数据的平均值；采样品牌为全季、丽枫及桔子精选，选取价格为酒店官方预订网站上显示的最优惠房型（特价房除外）当日预订价。采样时间为2月7日，考虑到临近春节淡季，酒店价格应为全年较低水平。
图：部分一二线城市不同区域写字楼出租价格及中端酒店房价
a)写字楼价格对区位更敏感，例如上海徐汇区在租写字楼均价为黄浦区的64%，而中端酒店平均价格为黄浦区的82%；
b)从写字楼租金与酒店客房售价的相对差异来看，上图所列城市中，北京、上海写字楼与酒店价格相对差异最小，而广州、成都中端酒店均价与写字楼租金差别最大，写字楼改造酒店可能获得更好的相对收益。
盈利测算
假设酒店及写字楼均可达到理想经营状况：运营成熟的中端酒店全年平均入住率约为85%，净利润率可达到15%；甲级写字楼出租率为90%，净利润率约为20%。
以上述假设及图表30中的采样价格为基础，对中端酒店及写字楼的盈利能力进行简单测算。参考酒店官网房型介绍及价格分布，假设酒店实售平均房价等于最优房价，平均房间面积为28㎡（实际上北京、上海房间面积普遍偏小）。酒店房间面积指的是实际使用面积，一般高层建筑物的得房率为70~75%（得房率=套内面积/建筑面积，使用面积=套内面积-套内墙体面积），将大堂、餐厅等公共部分面积分摊到各个房间，测算得到每间客房对应建筑面积大致为45㎡。
①写字楼年收入=租金单价×建筑面积×365天；
②酒店年收入=平均房价×入住率×（建筑面积/45）×365天。
计算得到，采样区域中端酒店的平均收入是写字楼平均收入的0.97~2.9倍不等，整体来看中端酒店收入高于写字楼；但酒店日常运营支出较多，平均净利润为该区域写字楼平均收入的0.7~2.2倍，中枢值为1.3倍。其中北京、上海两地写字楼与中端酒店盈利能力相近，且核心城区写字楼平均盈利能力优于中端酒店，其他区域酒店盈利能力更好，这一差异可能源自二者的定价策略差别：写字楼是构成商务区的主体，在不同地段定位及租金差异较大，面向不同层次的客户；而本节选取的几个中端酒店已经锁定了特定的受众范围和定价区间，选址时会避开租金较高的最核心地段以及商业环境较差、客源不足的偏远街区。其他采样城市中，广东、成都中端酒店的平均盈利能力为写字楼的1.5~2.2倍，杭州、天津中端酒店的平均盈利能力为写字楼的1.2~1.5倍。
图：部分城市区域写字楼及中端酒店平均盈利能力测算（每万㎡物业）
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