一、其他行业的物业特征不适合做酒店
房间结构是酒店对物业特性要求的核心要素。酒店外立面特性、房间结构（包括房间数和房间大小）等因素也是进行酒店物业选择时的重要考虑指标。不同等级酒店对酒店物业具体需求从高星级到底经济型依次降低：一般四、五星级酒店要求房间大小为40-50平米以上，房间数普遍在200间以上；中档酒店房间数一般在30-40平，房间数150-200间；经济型酒店房间大小为20-30平，房间数在100-150间区间。
大部分业态因为进入壁垒原因很难转化为酒店物业。目前除商住公寓物业吸引力较高进入壁垒方面较低外，其他物业业态都因存在物业吸引力不足或物业改造壁垒高的问题，由此导致在我们的模型体系下，真正适合改造成酒店物业的业态较少。
参考观研天下发布《2018-2023年中国酒店产业市场发展现状调查与未来发展前景预测报告》
不同物业性质影响改造成本，具体成本与酒店等级有关。物业特性与酒店物业需求的差异程度直接影响酒店改造成本，具体成本与需要改造的酒店等级相关，经济型酒店改造成本在6-7万元/间水平，中档酒店差异较大，改造成本在8-20万区间，高星级酒店装修标准高，平均1.2万起。
二、只有商住公寓和写字楼物业能转换成酒店
商住公寓与写字楼在物业特征上最接近酒店需求，转化壁垒低，最适合做酒店。我们分别从物业契合属性及转化成本两方面对不同业态物业进行0-10打分，并进行加权平均（其中物业契合度权重60%，转化成本40%），观察其偏离平均程度，结果表明：商住公寓和写字楼物业最适合做酒店。
注：1物业属性契合度指标范围1-10分，分数越高契合度越高，物业越符合酒店需求；
2转换壁垒指标范围1-10分，分数越高壁垒越高；3综合加权指标公式为：加权分数=（10-契合度）60%+壁垒40%
品牌酒店式长租公寓崛起将在短期与酒店物业需求形成需求竞争，进一步限制酒店物业供给端释放速度。近年来品牌酒店式公寓崛起，频繁大额融资后，快速发展将带来对同类物业需求激增，短期内与酒店物业形成竞争关系。
三、酒店业内部升级：物业存壁垒，主要来自同档次转化
对物业的高需求是经济型酒店升级中档的主要壁垒。中档酒店对物业本身特质的要求显著高于经济型酒店：中档酒店在房间数、房间大小、外立面等方面要求更高。而上述特征为物业本身属性，较难通过后期装修改造达到中档标准。
房间结构是酒店对物业特性要求的核心要素。酒店外立面特性、房间结构（包括房间数和房间大小）等因素也是进行酒店物业选择时的重要考虑指标。不同等级酒店对酒店物业具体需求从高星级到底经济型依次降低：一般四、五星级酒店要求房间大小为40-50平米以上，房间数普遍在200间以上；中档酒店房间数一般在30-40平，房间数150-200间；经济型酒店房间大小为20-30平，房间数在100-150间区间。
图表：有限服务型中档酒店对物业特性具有较高要求
大部分业态因为进入壁垒原因很难转化为酒店物业。目前除商住公寓物业吸引力较高进入壁垒方面较低外，其他物业业态都因存在物业吸引力不足或物业改造壁垒高的问题，由此导致在我们的模型体系下，真正适合改造成酒店物业的业态较少。
图表：其他业态：土地性质及物业特征决定大部分物业不适合做酒店
参考观研天下发布《2018-2023年中国酒店产业市场发展现状调查与未来发展前景预测报告》
不同物业性质影响改造成本，具体成本与酒店等级有关。物业特性与酒店物业需求的差异程度直接影响酒店改造成本，具体成本与需要改造的酒店等级相关，经济型酒店改造成本在6-7万元/间水平，中档酒店差异较大，改造成本在8-20万区间，高星级酒店装修标准高，平均1.2万起。
图表：主要品牌酒店装修费用：经济型酒店
图表：主要品牌酒店装修费用：中档酒店
图表：主要品牌酒店装修费用：高档酒店
二、只有商住公寓和写字楼物业能转换成酒店
商住公寓与写字楼在物业特征上最接近酒店需求，转化壁垒低，最适合做酒店。我们分别从物业契合属性及转化成本两方面对不同业态物业进行0-10打分，并进行加权平均（其中物业契合度权重60%，转化成本40%），观察其偏离平均程度，结果表明：商住公寓和写字楼物业最适合做酒店。
图表：以物业特性为参考计算进入壁垒：商住公寓及写字楼最适合转化
注：1物业属性契合度指标范围1-10分，分数越高契合度越高，物业越符合酒店需求；
2转换壁垒指标范围1-10分，分数越高壁垒越高；3综合加权指标公式为：加权分数=（10-契合度）60%+壁垒40%
品牌酒店式长租公寓崛起将在短期与酒店物业需求形成需求竞争，进一步限制酒店物业供给端释放速度。近年来品牌酒店式公寓崛起，频繁大额融资后，快速发展将带来对同类物业需求激增，短期内与酒店物业形成竞争关系。
图表：部分长租公寓企业融资火热
图表：主要集中式长租公寓品牌规模
三、酒店业内部升级：物业存壁垒，主要来自同档次转化
对物业的高需求是经济型酒店升级中档的主要壁垒。中档酒店对物业本身特质的要求显著高于经济型酒店：中档酒店在房间数、房间大小、外立面等方面要求更高。而上述特征为物业本身属性，较难通过后期装修改造达到中档标准。
图表：中档酒店对物业本身要求要高于经济型酒店
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