透析我国未来电子商务市场发展商机

2012-12-07 02:15

手机浏览

导读：高质量仓库的缺乏使得一些电子商务大企业已经选择开始建造自己的仓库。然而，电子商务公司对房地产的建造和管理并不专业。因此我们认为第三方物流服务商可以充分利用机会进入市场，定制建造和管理电子商务交付中心，并且可以为电子商务公司提供专门的服务。

现代化设施缺乏和中国电子商务的迅速发展使得国际物流服务供应商有足够的理由看好中国市场长远的发展。对于急切想从电子商务革命中获利的房地产投资者来说，有几点因素需要考虑：

把握中国中西部的机会

如地图3所示，物流仓库的设施大部分都在靠近东部沿海的地区，其他地方因为基础设施的短缺而少有电子商务仓库的分布。最西边的城市是成都，主要的电子商务零售商几乎都在这个重要的二线城市拥有仓库。在中西部地区仓库设备的缺乏使得零售商能够服务的省份范围大打折扣。对于消费者来说，他们能够购买的物品也受到了限制。一些零售商因为送货业务不成熟，通过外包快递服务给国内的包裹运送公司，如EMS，来运送小型物品（如CD，衣服和书等）。随着中西部省份网络消费者数量的增加，电子商务零售商也充分抓住机遇扩张，仓库的需求量也随即增加。政府对基础设施的持续投资也将增加这些的确的通达性。
地图 3 ：电子2011年电商仓库的地理分布—电子商务公司的仓库数量

将供应网络本地化
       和传统的配送中心不同的是，电子商务零售中心的选址需要让小件商品快速有效灵活的配送。因此我们认为城市周边的小型电子商务配送中心因为能够更专注于服务终端客户，需求量会逐渐增大。同时这种仓库需要靠近具备专业技能的人力资源市场，地点应选在能够迅速配送的枢纽地区，也要减少运送和运营成本。只有这种特殊的仓库才会在将来有巨大的潜力。这些“卫星式仓库”的作用是：
       - 可以让大量的货物拆分成小批量运送的枢纽地区
       - 潜在的社区自提点

因为存储已经不再是配送中心的主要功能了，小型地区性仓库的层高就变得次要了。而便捷的交通和仓库的密集度仍然很关键，也需要配备停车场。

建造和管理物流设备
高质量仓库的缺乏使得一些电子商务大企业已经选择开始建造自己的仓库。然而，电子商务公司对房地产的建造和管理并不专业。因此我们认为第三方物流服务商可以充分利用机会进入市场，定制建造和管理电子商务交付中心，并且可以为电子商务公司提供专门的服务。

投资于拥有成熟公司或地方关系良好的公司
投资者和开发商此时面临的挑战是没有合适的土地。除了选址的要求，如果没有本地的资源和关系，仅仅通过土地拍卖的方式购入土地是非常困难的。仓库用地的税收比起其他工业用地要相对低一些，这也使得地方政府很少出让这类用地。所以综合来看，投资者可以选择向已经有市场经验的公司投资，如普洛斯和嘉民。同样，对于租客来说，从大开发商手中租赁物业要容易的多，省去了自建和先购买再自用的复杂程序。

向二线地区转移
土地匮乏以及租金高涨使得一些电子商务零售商将目标转移到一线城市之外。这现象在长三角地区可见一斑，大型的电子商务企业如亚马逊中国和当当都选择将大型的仓库开在上海以外成本更低的二线城市，如昆山和无锡（地图3小图）。在这些地区，公司仍然可以服务上海和整个长三角地区，这也多少得益于高铁促成的一小时经济圈。尽管当当将无锡作为华东区仓库配送中心的所在地，但是在上海当当仍然保留了一个小型的仓库。这种仓库规模变小的趋势有很大部分原因是因为上海的土地供应有限，我们的ITD也清楚反应，近年来仓库用地土地交易面积在逐渐减小。当当也有意在无锡建立呼叫中心和数据中心。在无锡等二线城市，当地政府出台政策支持，提供的补贴也有助补偿不断下跌的投资收益率。

重建旧的物业

80%现存的物业已经过时，而土地供应又非常短缺，大型物流公司购买并重建旧的物业然后出租给电子商务公司的市场潜力巨大。但选址仍然是很重要的考虑之一。

建立战略合作

发展电子商务的核心是建立物流战略合作。随着中国电子商务市场不断发展，公司内部自营的物流变得越来越难维持。因此电子商务公司和第三方物流服务商的战略合作成为了最有效的方式，事实上现今大多数零售商都倾向于采取混合式的物流服务，即使用第三方物流的同时也使用公司自营的物流。这种趋势促进了靠近产地的联合经营式仓库需求量增加。

捕捉高增长市场的机遇
尽管在过去五年中资本增值有限，但我们预测上海的工业地产会保持强劲的增长（图8），因为中国的经济结构重组和基建投资增加都有利于行业发展。上海的工业地产增长在亚太区遥遥领先，在2012第三季度公允价值指数1中由温和市场变成了热门市场。公允价值指数是基于未来五年的时间对市场的投资吸引力进行分类。相比于其他类别的地产，中国的工业地产在如今经济环境不明朗的情况下提供了稳定的现金流。上一季度工业地产投资的大幅上涨也反映了这一点。零售业特别是网上购物将弥补下滑的外贸需求，它的不断增长也将推动中国物流地产蓬勃发展。