浅析未来几年电商对物流地产的影响

　　导读：浅析未来几年电商对物流地产的影响，而仲量联行上 周发布的“网购如何改变中国零售和物流地产市场”的报告则认为，从中国的零售地产发展状况来看，主流观点对零售地产市场的发展前景过于悲观。仲量联行零售 地产部高级经理范梦瑜认为，中国零售市场还远未发展成熟，实体零售店的覆盖网络也未完善，许多不发达城市还没有现代化购物中心。而考虑到中国人有逛街休闲 活动的传统，中国消费者依然会选择购物中心。

　　中国报告网讯：电子商务的崛起一度让实体零售商铺和商场感觉到了其对商业地产市场的影响，但没想到的是，电商却对另外一类商业物业的发展有了促进作用。记者日前了解到，深圳一些工业地产的物业，如物流仓储物业受益于电商日益增长的仓储需求量而呈现空置率下降、租金上升的趋势，同时，这种趋势也吸引了投资者，不少投资机构和投资者已经在积极寻求收购收益率较高的物流仓储设施。

　　电商未对购物中心造成巨大冲击

　　有机构预计，到2020年，中国电子商务市场的规模将达到1万亿美元，届时中国将很快赶超美国成为全球最大的线上零售市场，而这种市场趋势将影响零售地产领域，开发商、运营商乃至零售商都会担心线上零售额的增长导致实体店消费额的下降。

　　而从美国的经验来看，电子商务的崛起确已证明其对实体零售业的强烈冲击，受沃尔玛和亚马逊的双重威胁，加上电子媒体的崛起，10—15年前美国那些欣欣向荣的零售企业现已业绩惨淡，其原因便在于，消费者或选择在网上购买实体商品，或直接选择电子替代品，这让大众商品连锁企业面临破产，而城市中夫妻老婆店也面临终结。

　　而仲量联行上周发布的“网购如何改变中国零售和物流地产市场”的报告则认为，从中国的零售地产发展状况来看，主流观点对零售地产市场的发展前景过于悲观。仲量联行零售地产部高级经理范梦瑜认为，中国零售市场还远未发展成熟，实体零售店的覆盖网络也未完善，许多不发达城市还没有现代化购物中心。而考虑到中国人有逛街休闲活动的传统，中国消费者依然会选择购物中心。

　　以深圳为例，范梦瑜介绍，第三季度深圳本地零售商仍表现活跃，地段优越的购物中心仍供不应求，这使得深圳今年全年零售地产的净吸纳量预计创新高。但是，由于大部分成交位于非核心区的新商场，整体租金升幅偏低，未来优质供应将陆续增加，租金也会平稳增长。

　　仲量联行的统计还显示，今年一季度开业的宝安区首家中高档购物中心海雅缤纷城，在本季度的进驻率逐步改善。“非中心区域的商场由于可以辐射到居住在关外的本地人群，对国内外中档零售商有较大的吸引力，成为新设点的选择之一。”仲量联行华南区零售地产部总监林世松表示，这部分需求将支撑整体商铺市场的租赁活动。

　　而深圳中心区的购物中心则更加抢手，看不出电商环境下的萧条。林世松表示，深圳中心各购物中心接近满租，也鼓励业主继续提升租金，同时，第三季度深圳全市优质零售物业首层平均租金环比增速从上季度的0.1%上升至本季度的1%，但整体升幅仍十分缓慢。而深圳全市零售物业的空置率由上季度的7.4%下降到本季度的6.3%，呈现整体租赁情况相对平稳的状况。由此可见，深圳零售物业在电商大背景下仍焕发生命力。

　　林世松预计，尽管电商甚嚣尘上，但深圳市民消费能力高，商户未来对中心区有限的空置面积竞争也会逐渐激烈，核心区域如罗湖和南山区一些人流量高的项目将依然受到零售商的青睐，其租金将继续上扬。

　　位置优越物流园租金将持续高位

　　一方面，电子商务对传统零售物业产生冲击，而另一方面，电子商务的发展却对中国物流地产开发商产生积极影响。仲量联行的研究报告显示，中国物流市场长期以来都是以低端仓库占主导地位，缺乏现代化的高标准仓库，而电商崛起后为物流开发商带来新的发展机遇。

　　仲量联行深圳工业部深圳地区董事陈剑锋告诉记者，现在几乎所有的大型物流开发商都拥有至少一家主流电商企业作为租户，如1号店是安博的最大租户，租赁面积达10万平方米，唯品会与嘉民达成合作协议，亚马逊与易商和普洛斯均有合作。而作为中国最大的物流开发商，普洛斯拥有市场上一半的现代化仓库面积，其电商租赁面积占比已经从2011年的14%上升到2012年底的20%。

　　在2013年上半年实体零售商租赁需求放缓的大环境下，电商对物流仓储空间的问询量却依然保持强劲”，陈剑锋表示，网络销售额与之对应的仓储面积需求的快速增长，表明物流开发商与电商企业之间的共生关系也具有进一步发展的空间。此外，仲量联行的电子商务研究报告也显示，B2C电商平台的发展让电商网店对于仓储需求大增。

　　从深圳物流园区的变化来看，高空置面积正在被电商需求所消化，而租金也呈现小幅上升。陈剑锋告诉记者，在电商和第三方物流租赁需求上升的背景下，深圳非保税物流园租金维持平稳，第三季度那些处于良好地段的非保税物流园呈现供不应求局面。

　　同时，统计显示，深圳第三季度在非保税物流园方面没有新增供应，再加上现有的优质物流园区供应稀缺，制约了部分租赁需求，租赁市场整体较为沉寂。而在租金方面，深圳三季度非保税物流园租金录得每月每平方米31.6元，与上季度持平。整体空置率则为24%。“非保税物流园较高的空置率正在逐渐得到消化，租金将继续小幅上升。”陈剑锋表示，2013年四季度深圳非保税物流园新供应仍然缺乏，预计现有的非核心区域的空置面积将会逐渐得到消化。

　　展望未来，陈剑锋认为深圳的零售消费增长将继续支持非保税物流园的租赁需求，特别是来自电商和大型零售商的需求将支撑租赁需求。陈剑锋指出，未来位置优越和低空置率的非保税物流园租金升幅将相对较大，而位置较差的非保税物流园在空置率方面将继续受到较大的压力，这也将限制整体租金的增幅。