我们对物业管理行业未来五年行业空间进行了测算。照此计算，我们预计截至 2022 年末物业行业总规模可达到 10000 亿元。
根据中指院发布的《2018 中国物业服务百强企业研究报告》，2017 年 TOP10 企业管理面积均值为 21588.21 万平米，市场份额为 10.06%，计算可得 2017 年全市场管理面积约为 195.2 亿平米。同理计算可得 2016 年、2015 年全市场管理面积分别为 185.1 亿平米和 174.5 亿平米。2016 年和 2017 年每年新增管理面积分别为 10.5 亿平米和 10.1 亿平米，而同期房屋竣工面积为 10.61 亿平米和 10.15 亿平米，基本匹配。我们粗略认为，物业管理行业每年新增管理面积主要来自房屋竣工面积。
每年房屋竣工面积则主要来自过往销售面积和不可销售部分面积，一般商品房从开工到竣工的周期在两年左右，销售到竣工周期会略短些。而从 2000-2017 年商品房销售面积与房屋竣工面积对比情况来看，近年两者剪刀差非常明显，甚至有扩大的现象。按照竣工周期 2 年左右测算，则近五年已售未竣工的量近 40 亿平米，而近 5 年每年竣工面积稳定在 10 亿平米出头，我们认为未来四年每年竣工量有稳定保障。从长远来看，《2017 年国民经济统计公报》显示 2017 年我国城镇化率为 58.52%，较 2016 年末提升 1.12 个百分点。一般认为，城镇化率由 30%上升到 70%的过程为经济快速发展的黄金期，照此推算，我国城镇化进程至少还有 5-10 年才能达到 70%。也因此，整个房地产销售市场至少还有 5-10 年的繁荣，而物业管理行业总规模的快速增长至少还有 7-12 年。我们保守估计 2018-2022 年房屋竣工量在 50 亿平米，则 2022 年末物业管理总面积可达到 245.2 亿平米。
参考观研天下发布《2018年中国物业管理行业分析报告-市场深度分析与发展前景研究》
截至 2017 年末，百强物业服务企业住宅物业、商业物业、办公物业、其他物业管理面积分别占总管理面积的 69.85%、8.65%、9.12%、12.38%。我们统计了 2013-2017 年房屋竣工面积中不同物业类别占总竣工面积比重，累计竣工比重来看，住宅、商业、办公、其他分别占比 78.7%、12.4%、3.5%、5.4%。从趋势上来说，未来物业服务行业总管理面积中住宅、商业的比重会提升，而办公、其他比重会下降。
2017年，百强企业管理项目平均物业服务费为4.26元/平米/月，略高于2016年（4.25 元/平米/月）。住宅物业的平均物业费是各物业类型中最低的，仅为 2.30 元/平米/月；办公最高，为 7.88 元/平米/月；商业类第二高，为 7.08 元/平米/月。我们根据 2017 年末公众物业、医院物业、学校物业、产业园物业、其他物业的管理面积和平均管理费进行了加权平均计算，平均物业费为 4.59 元/平米/月，统称为“其他物业”。
根据中指院发布的《2018 中国物业服务百强企业研究报告》，2017 年 TOP10 企业管理面积均值为 21588.21 万平米，市场份额为 10.06%，计算可得 2017 年全市场管理面积约为 195.2 亿平米。同理计算可得 2016 年、2015 年全市场管理面积分别为 185.1 亿平米和 174.5 亿平米。2016 年和 2017 年每年新增管理面积分别为 10.5 亿平米和 10.1 亿平米，而同期房屋竣工面积为 10.61 亿平米和 10.15 亿平米，基本匹配。我们粗略认为，物业管理行业每年新增管理面积主要来自房屋竣工面积。
每年房屋竣工面积则主要来自过往销售面积和不可销售部分面积，一般商品房从开工到竣工的周期在两年左右，销售到竣工周期会略短些。而从 2000-2017 年商品房销售面积与房屋竣工面积对比情况来看，近年两者剪刀差非常明显，甚至有扩大的现象。按照竣工周期 2 年左右测算，则近五年已售未竣工的量近 40 亿平米，而近 5 年每年竣工面积稳定在 10 亿平米出头，我们认为未来四年每年竣工量有稳定保障。从长远来看，《2017 年国民经济统计公报》显示 2017 年我国城镇化率为 58.52%，较 2016 年末提升 1.12 个百分点。一般认为，城镇化率由 30%上升到 70%的过程为经济快速发展的黄金期，照此推算，我国城镇化进程至少还有 5-10 年才能达到 70%。也因此，整个房地产销售市场至少还有 5-10 年的繁荣，而物业管理行业总规模的快速增长至少还有 7-12 年。我们保守估计 2018-2022 年房屋竣工量在 50 亿平米，则 2022 年末物业管理总面积可达到 245.2 亿平米。
参考观研天下发布《2018年中国物业管理行业分析报告-市场深度分析与发展前景研究》
图表：2000-2017 年商品房销售面积 vs 房屋竣工面积情况
资料来源：观研天下整理
截至 2017 年末，百强物业服务企业住宅物业、商业物业、办公物业、其他物业管理面积分别占总管理面积的 69.85%、8.65%、9.12%、12.38%。我们统计了 2013-2017 年房屋竣工面积中不同物业类别占总竣工面积比重，累计竣工比重来看，住宅、商业、办公、其他分别占比 78.7%、12.4%、3.5%、5.4%。从趋势上来说，未来物业服务行业总管理面积中住宅、商业的比重会提升，而办公、其他比重会下降。
图表：2013-2017 年不同类别竣工面积占比 vs2017 年百强物业服务企业管理面积占比
资料来源：观研天下整理
2017年，百强企业管理项目平均物业服务费为4.26元/平米/月，略高于2016年（4.25 元/平米/月）。住宅物业的平均物业费是各物业类型中最低的，仅为 2.30 元/平米/月；办公最高，为 7.88 元/平米/月；商业类第二高，为 7.08 元/平米/月。我们根据 2017 年末公众物业、医院物业、学校物业、产业园物业、其他物业的管理面积和平均管理费进行了加权平均计算，平均物业费为 4.59 元/平米/月，统称为“其他物业”。
图表：2016-2017 年百强企业各物业类别平均物业服务费（元/平米/月）
资料来源：观研天下整理
根据以上情况，我们假设 2022 年物业行业总管理面积为 245.2 亿平米，假设 2022 年末物业服务管理面积中住宅比重为 74%，办公比重为 6.5%，商业比重为 10.5%，其他比重为 9%。考虑到尽管物业费定价已放开，实际涨价仍有壁垒，2017 年各物业类型物业费价格上调微乎其微，假设 2017-2022 年物业费不涨价。照此计算，我们预计截至2022 年末物业行业总规模可达到 10000 亿元。
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