荆州市在湖北省整体人口基数较大，房地产销售面积维持较高水平，并且伴随着2012年荆州高铁站的开通，各大开发商分别进驻荆州，包括万达、绿地、恒大及碧桂园，荆州房地产投资在2014年迅猛发展，市场供过于求的现象明显。
2014年荆州城区商品房销售面积增速接近40%，但房地产投资增速高达127%，供求关系明显失衡。伴随投资大幅上涨，2015年接近800万方的项目上市，而在2014年年底，存量可售库存接近200万方左右，全荆州城的库存水平在2015年达到高点。整体库存接近1000万方，销售周期接近5年。
到2017年下半年，从调研的情况来看，整个荆州城区商品房库存已经下降至150万方左右，下降明显，库存去化周期仅5个月左右。而房价方面，从走访的三个品牌开发商在售项目均价来看，目前销售均价都在10000元每平左右，而在三年前，2015年这三个项目平均销售均价则不到6000元每平。在2016到2017年，荆州市楼市明显呈现量价齐升的状态。
参考观研天下发布《2018-2024年中国房地产产业市场竞争现状调查及投资方向评估分析报告》
在短短两到三年的时间里，在荆州市人口流出并没有明显改观的背景之下，楼市能够快速去化库存的原因主要在于荆州市大力推行的棚户区改造计划。荆州由于历史原因，古城区内只拆不建，主要的开发区域都位于古城外，以荆北新区及沙北新区为主。
在此背景之下，荆州市大力推行货币化安置，有效化解房地产库存。2016年荆州中心城区有40个棚改项目，其中24个实行货币化安置，而2017年棚改项目35个，其中31个施行货币化安置。在货币化安置比例极高的背景之下，不建还建房，催生了购房刚需，快速化解房地产库存。在大力推行棚户区改造的同时，荆州政府陆续出台政策鼓励农民进城买房，由财政给予每平方米200元的购房补贴，降低购房门槛。
在不断深化的去库存政策之下，房价也迎来了全面上涨，尤其是品牌开发商在新城市中心的改善型项目。这类项目户型主要是三房或四房，面积大多在150平以上。在房价上涨的同时，也带动了外流人口返乡购房的置业需求。从走访的情况来看，前几年主要因为库存高企，房价涨不动，许多外流人口返乡时不看好房价未来的涨幅，与其在家乡三四线城市购房，不如选择武汉、宜昌等经济发展更好的城市置业。而这两年房价上涨之后，相对于省会武汉，荆州的房价仍旧偏低，在出现房价上涨的趋势后，越来越多的外流人口选择返乡置业。这一类需求主要由两个因素推升，一方面主要是看好未来荆州房价能够继续上涨，另外一方面则是拿着一二线城市的收入，回家购置房产改善家乡父母的居住环境。从在不同项目走访的情况来看，超过半数的返乡购房需求为第二个因素催生。
在今年春节期间，各大售楼处都呈现人潮涌至的热闹情况。在走访的三个项目中，除了恒大名都已经售罄外，绿地及碧桂园仅零星几套房源出售，主要是位置及楼层较差，销售情况相对一般。三个项目开盘后一个月内去化率都在90%以上，受益于原荆州古城区核心功能外移的影响，三个项目都会在2018年加大推盘力度。
此外，由于棚改带来的城市空间的变化也是荆州市返乡购房热潮爆发的原因之一。由于荆州市教育及医疗资源都位于古城区内，在荆州政府接连将荆州市重点中学及荆州市中心医院全部向外迁移，荆北新区成为新的城市中心。因此，由于教育及医疗资源的迁移，城市空间结构的变迁，以及新城区新建商品房突出的产品力催生了返乡人口为家乡父母及子女的消费升级置业需求。从走访的情况来看，三个楼盘中，已经交付的新房在1年以内入住率都达到了50%以上，交房时间较早的恒大名都入住率更是超过了80%，并不存在大量新房空置的情况。
2014年荆州城区商品房销售面积增速接近40%，但房地产投资增速高达127%，供求关系明显失衡。伴随投资大幅上涨，2015年接近800万方的项目上市，而在2014年年底，存量可售库存接近200万方左右，全荆州城的库存水平在2015年达到高点。整体库存接近1000万方，销售周期接近5年。
到2017年下半年，从调研的情况来看，整个荆州城区商品房库存已经下降至150万方左右，下降明显，库存去化周期仅5个月左右。而房价方面，从走访的三个品牌开发商在售项目均价来看，目前销售均价都在10000元每平左右，而在三年前，2015年这三个项目平均销售均价则不到6000元每平。在2016到2017年，荆州市楼市明显呈现量价齐升的状态。
参考观研天下发布《2018-2024年中国房地产产业市场竞争现状调查及投资方向评估分析报告》
在短短两到三年的时间里，在荆州市人口流出并没有明显改观的背景之下，楼市能够快速去化库存的原因主要在于荆州市大力推行的棚户区改造计划。荆州由于历史原因，古城区内只拆不建，主要的开发区域都位于古城外，以荆北新区及沙北新区为主。
图：2008-2011H1公司业绩保持高速增长
在不断深化的去库存政策之下，房价也迎来了全面上涨，尤其是品牌开发商在新城市中心的改善型项目。这类项目户型主要是三房或四房，面积大多在150平以上。在房价上涨的同时，也带动了外流人口返乡购房的置业需求。从走访的情况来看，前几年主要因为库存高企，房价涨不动，许多外流人口返乡时不看好房价未来的涨幅，与其在家乡三四线城市购房，不如选择武汉、宜昌等经济发展更好的城市置业。而这两年房价上涨之后，相对于省会武汉，荆州的房价仍旧偏低，在出现房价上涨的趋势后，越来越多的外流人口选择返乡置业。这一类需求主要由两个因素推升，一方面主要是看好未来荆州房价能够继续上涨，另外一方面则是拿着一二线城市的收入，回家购置房产改善家乡父母的居住环境。从在不同项目走访的情况来看，超过半数的返乡购房需求为第二个因素催生。
图：春节期间荆州绿地之窗售楼处实景（1）
图：春节期间荆州绿地之窗售楼处实景（2）
此外，由于棚改带来的城市空间的变化也是荆州市返乡购房热潮爆发的原因之一。由于荆州市教育及医疗资源都位于古城区内，在荆州政府接连将荆州市重点中学及荆州市中心医院全部向外迁移，荆北新区成为新的城市中心。因此，由于教育及医疗资源的迁移，城市空间结构的变迁，以及新城区新建商品房突出的产品力催生了返乡人口为家乡父母及子女的消费升级置业需求。从走访的情况来看，三个楼盘中，已经交付的新房在1年以内入住率都达到了50%以上，交房时间较早的恒大名都入住率更是超过了80%，并不存在大量新房空置的情况。
图：荆州中学由古城区向荆北新区扩容搬迁
图：荆州医院由古城区向荆北新区扩容搬迁
资料来源：观研天下整理，转载请注明出处（ZTT）
更多好文每日分享，欢迎关注公众号
【版权提示】观研报告网倡导尊重与保护知识产权。未经许可，任何人不得复制、转载、或以其他方式使用本网站的内容。如发现本站文章存在版权问题，烦请提供版权疑问、身份证明、版权证明、联系方式等发邮件至kf@chinabaogao.com，我们将及时沟通与处理。
