一、低库存导致房价增速下行较为缓慢
本轮小周期来看，中指院统计的百城房价指数在15年5月环比首次转正，正式标志着房价进入环比上涨通道，尤其是16年3月之后，涨幅呈现加快趋势，16年3月-16 年10月期间，每月平均环比上涨1.8%。此后，随着16年四季度热点城市限购限贷导致成交增速回落，房价增速也逐步放缓，但在低库存的新常态背景下，房价增速下行较为缓慢，17年10月，百城房价环比依旧上涨0.41%。从15年5月至17年10月，本轮小周期房价环比连续上涨30个月，我们认为在整体去化没有显著放缓之前，未来一段时间房价或将继续温和上涨。
二、17 年三四线房价领涨，行政限价导致一二线房价涨幅收窄
参考观研天下发布《2018-2023年中国房地产产业市场发展现状调查与投资前景趋势研究报告》
16年四季度以来，重点城市供需两端行政调控导致一二线城市房价增速逐步放缓，尤其是一线城市涨幅波动明显收窄，近几个月房价增幅均在0%附近。三四线则在17年销售持续活跃的拉动下，房价延续了16年的上涨态势，且涨幅持续领先一二线城市，17年前10月，三四线城市房价累计上涨10%左右。
最后，我们需要指出的是，17年以来，重点城市房价涨幅收窄甚至是一线房价的“环比不上涨”更多是行政限价的结果体现，并未反映市场的供需关系。实际上，从去化周期数据来看，重点城市去化周期依旧处于历史低位，南京、杭州等城市甚至不足5个月，供需矛盾突出，这些城市房价上涨的内生动力较足。
备注：红色底色表示限价城市，绿色底色表示非限价城市
本轮小周期来看，中指院统计的百城房价指数在15年5月环比首次转正，正式标志着房价进入环比上涨通道，尤其是16年3月之后，涨幅呈现加快趋势，16年3月-16 年10月期间，每月平均环比上涨1.8%。此后，随着16年四季度热点城市限购限贷导致成交增速回落，房价增速也逐步放缓，但在低库存的新常态背景下，房价增速下行较为缓慢，17年10月，百城房价环比依旧上涨0.41%。从15年5月至17年10月，本轮小周期房价环比连续上涨30个月，我们认为在整体去化没有显著放缓之前，未来一段时间房价或将继续温和上涨。
图：16年四季度以来百城房价增速下行，但下行速度缓慢
表：过去三轮小周期房价环比上涨及环比下跌持续时间
二、17 年三四线房价领涨，行政限价导致一二线房价涨幅收窄
分城市看，各线城市成交“阶梯式”复苏使得房价表现呈现“差异化”。根据中指院数据，15年3月份，一线城市房价率先复苏，环比首次转正，并且此后呈现加速上涨态势，15年全年累计上涨16%，二三线则受制于高库存，房价表现较弱，15 年环比继续下滑。
进入16年，一线城市房价继续快速上涨，且涨幅领先，而二三线在持续去库存的推动下，房价开始进入环比上涨通道，尤其是二线城市在16年二、三季度表现显著，房价呈现加速上涨，月均环比涨幅达1.5%。参考观研天下发布《2018-2023年中国房地产产业市场发展现状调查与投资前景趋势研究报告》
16年四季度以来，重点城市供需两端行政调控导致一二线城市房价增速逐步放缓，尤其是一线城市涨幅波动明显收窄，近几个月房价增幅均在0%附近。三四线则在17年销售持续活跃的拉动下，房价延续了16年的上涨态势，且涨幅持续领先一二线城市，17年前10月，三四线城市房价累计上涨10%左右。
图：17年三线房价领涨，重点城市房价呈现“环比不上涨”
最后，我们需要指出的是，17年以来，重点城市房价涨幅收窄甚至是一线房价的“环比不上涨”更多是行政限价的结果体现，并未反映市场的供需关系。实际上，从去化周期数据来看，重点城市去化周期依旧处于历史低位，南京、杭州等城市甚至不足5个月，供需矛盾突出，这些城市房价上涨的内生动力较足。
图：17年10月各线城市去化周期（月）
图：限价及非限价城市房价环比增速
表：部分限价及非限价城市17年房价涨幅及去化周期一览
备注：红色底色表示限价城市，绿色底色表示非限价城市
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