2017年中国房地产行业各线城市成交面积及增速分析（图）

2017-12-28 05:26

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分线城市看，本轮小周期各线城市呈现“阶梯式”。具体来看，一线城市对政策刺激更为明感，14年11月降息当月成交面积同比首次转正，15年继续保持高增长态势（15年一季度受供给缩量影响，一季度成交下滑12%，但4月份同比再次转正），15年全年同比增长15.3%，而二线及三线城市全年成交同比仅分别增长8%和5%。

进入16年，伴随着一季度上海、深圳限购限贷升级调控，一线城市成交增速显著收窄，而受益于政策支持、一线城市资金溢出效应等，二线城市成交同比持续快速增长，16年前三季度累计同比上涨34%，而一线仅同比15%。值得注意的是，三四线城市在16年表现也较为显著，前三季度同比大幅增长24%。

图：各线城市商品房成交面积单季度同比增速

16年四季度，重点城市重启限购限贷，一二线城市成交热度逐步下行，尤其是进入17年，以地方为主导的调控继续升级，对需求形成了持续抑制，17年前10月，一线成交面积累计同比下滑31%，二线累计同比微涨0.8%（主要是因为非限购二线城市依旧同比增长）。于此同时，17年以来，三四线成交却呈现持续活跃，17年前 10月成交面积累计同比增长16%，我们认为17年以来三四线成交超预期复苏对整体成交形成了一定的“刚性”支撑。

图：各线城市成交单季度同比增速（呈现明显的阶梯式复苏）

参考观研天下发布《2018-2023年中国房地产产业市场发展现状调查与投资前景趋势研究报告》

从过去两轮小周期来看，10-11年小周期景气度下行阶段，三四线成交也呈现“长尾”，景气度下行滞后于一二线，但13-14年小周期景气度下行时期，三线成交则同步一二线回落。我们认为政策是导致三四线表现差异化的主要原因之一。

图：17年以来三四线成交超预期复苏，对整体成交形成“刚性”支撑

具体来看，尽管11年、13年政策调控在中央层面上执行“一刀切”，但在两轮周期中地方政府落实力度有所差异，10年-11年政策主要着力点还是一二线城市，三四线在政策执行力度上相对较弱，而13年中央政府在11年政策调控的基础上再次要求升级限购限贷，三四线城市加大了政策调控落实力度，在信贷政策上逐步从严收紧。而本轮周期以来，政策更加强调“分类调控，因城施政”，在16年四季度一二线强调控的同时，三四线政策并未边际收紧，在没有大规模政策干预情况下三四线成交表现超预期。

除政策支持外，棚改也是支撑三四线成交持续活跃的主要原因之一。实际上， 15-17年棚改套数并未没有提升，每年都在600万套左右的规模，棚改对三四线成交的拉动主要依靠货币化安置比例的提升。