2017年中国房地产龙头房企拿地及销售集中度分析（图）

2017-12-28 05:14

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过去市场给龙头房企规模优势的溢价更多的体现在多元化的融资渠道以及较低的融资成本，而在土地端则更多的是一种纯市场化运作。但16年四季度以来，政府通过行政政策提高了土地市场的准入门槛，客观上提升了龙头房企在土地端的相对优势，从供给端推动了行业更加有序发展，这个本质上就是地产行业的供给侧改革。

政府行政门槛的设置主要包括三类，首先，“竞拍”新规的推出，包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”等多种方式，尤其是“双限”模式，实际上是提前固定了项目的毛利率，有助于发挥龙头房企的管控能力以及融资优势。此外，部分城市更是直接对房企资质进行了限制（例如深圳A002-0060宗地要求竞买申请人必须为深圳注册的世界500强企业），避免了中小房企的直接竞争。最后，部分城市对部分地块设置了配建酒店、商业或租赁的要求，有助于发挥龙头房企综合开发能力的优势。

图：部分地方政府对土地市场行政门槛设置一览

政府行政门槛的设置加上中小房企的主动退出，使得龙头房企在土地端的聚集效应更为明显。根据各公司公告的拿地数据以及中指院300城市土地成交数据，17 年上半年，15家龙头房企拿地建面集中度由16年的18%提升至26%，高于17年上半年样本房企销售面积集中度。

参考观研天下发布《2018-2023年中国房地产产业市场运营规模现状与未来发展方向研究报告》

图：15个龙头房企拿地面积及销售面积集中度

图：15个龙头房企一线城市拿地及销售集中度

分城市来看，17年上半年，15家龙头房企在一线城市的拿地面积集中度由16年的18%大幅提升34%，一线城市的资源价值比较确定，依旧是龙头房企的项目聚集的主阵地。二线城市方面，17年上半年，样本龙头房企在31个二线城市的拿地面积集中度为22%，较16年末提升6个百分点。尤其值得注意的是，龙头房企在17年加大了对三四线的扩张力度（实际上16年扩张就有所加快），拿地面积集中度由16年的13%大幅提升至28%，且远高于同期销售面积集中度。我们认为土地资源的汇聚，为未来龙头房企销售集中度的提升提供了支撑。

图：15个龙头房企二线城市拿地及销售集中度

图：15个龙头房企三线城市拿地及销售集中度

最后值得一提的是，政府通过行政手段限制了中小企业的无序竞争，一定程度上也有助于稳定龙头房企的拿地成本，主要在一二线城市体现比较明显，17年上半年，15个龙头房企在一线城市的拿地均价增速大幅收窄至10%左右，仅略高于销售均价增速。而二线城市拿地均价甚至出现了小幅下降，为11年首次回落。我们认为拿地成本的优势保障了公司销售规模增长向业绩增长的最终兑现。