2016年1-6月中国房地产行业现状及价格走势分析

2016-12-28 05:30

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导读： 2016年1-6月中国房地产行业现状及价格走势分析。2016年上半年国内生产总值34.06万亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%。

　　一般而言，房地产市值/GDP 的正常水平在 260%左右，中国的城市住宅总市值/GDP 近年来逐渐增高，2015 年城市住宅总市值对 GDP 的比值达到了 255%，比全球平均水平高出了 42%，高出的幅度还属于可接受范围内，但对于其中泡沫的累积无疑应当引起警惕。

　　2016年上半年国内生产总值34.06万亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%。分季度看，一季度同比增长6.7%，二季度增长6.7%。分产业看，第一产业增加值22097亿元，同比增长3.1%；第二产业增加值134250亿元，增长6.1%；第三产业增加值184290亿元，增长7.5%。从环比看，二季度国内生产总值增长1.8%。

　　从我国四个直辖市的房价水平走势来看：一线城市北京、上海，2016年二季度的平均房价高达 23291 和 23406 元 /平米，较 1999 年分别上涨了 17644 和 19984 元/平米；二线城市天津、重庆，2016 年 2 季度的平均房价为 11729 和 6680 元/平米，较 1999 年分别上涨了 9478 和 5303 元/平米。特别是近 15 年-16 年上半年，除重庆外，其余三个城市的房屋价格都出现了明显的增长。

　　将全国城市划分为一、二、三线城市，可以看出近五年各个城市的房价收入比总体趋势大致相同，除了一线城市在 13-14 年房价收入比有所上升。此外，二、三线城市的房价收入比大致上相同，而一线城市的房价收入比则远高于二、三线城市。考察 2015 年 35 个大中城市的房价收入比具体情况，房价收入比较高的城市多为东部特别是东南沿海城市，最高的是深圳，达到了 24.95，次于深圳之后依次是上海、北京、厦门、福州、广州、杭州。北方和中西部的房价收入比则远低于重点城市，说明城市房价的高低分别在一定程度上反映出了我国人口的流动与区域聚集情况。北京、上海、深圳及沿海城市、省会中心城市、经济中心城市均因为特殊的城市定位与公共资源与服务的优势成为人口与资金积聚的中心。

　　近两三年我国各代表性一二线城市的租金回报率都呈现出一定的下滑趋势，一方面说明居民相对于租房更倾向购买住房居住，另一方面也说明，我国重点城市房价确实存在与其真实价值的一定背离。根据国际租赁比合理区间推断，租金回报率应为 4%-6%，而我国各重点城市租售比远低于国际标准。低租金回报率也表明我国当前房地产业参与主体更多以交易利得为主要盈利模式，而非房屋出租收入，我国房屋租赁市场仍然有待大力发展，居民居住用房的实现形式仍然有待多元化。

　　我国十大具有代表性的一二线城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门）的商品房存销比，可以看出相比一线城市，二线城市的存销比要高得多，两者的波动情况大致相同，反映出了大环境下一二线城市的房地产走势基本一致。从 2016 年开始，一二线城市的存销比出现了明显的下降，库存压力降低，房地产市场销售十分火热。对比历年新开工房屋面积和销售面积，可以看到近十年房地产库存增长较快时期主要是 2009-2011 年、2013-2014 年，新开工房屋面积和销售面积间的缺口较为显著。从 2015 年开始，随着各地去库存化，缺口开始被填补，一二线城市库存压力减小，但三四线城市的库存压力依旧很大。

　　2015 年 6 月之后随着房价的上涨，新增的居民中长期贷款有了明显的提升，从 2015 年 8 月份的新增 2855 亿元增长到 2016 年 8 月份的新增 5286 亿元，同比多增 85.15%。从房地产开发商角度，其资产负债率近十几年来基本上都位于 70%-80%的区间内。从 2008 年开始，房地产开发商的资产负债率更是开始逐年上升，到 2014 年已达到了 77%，以此趋势发展下去，很快房地产开发行业的平均资产负债率会达到 80%，如此高的负债比率会给企业的经营带来风险，也潜在地使得银行经营风险被间接绑架在地产周期之中，成为可能引发系统性风险的隐患。