天津房地产市场前三季运行情况分析

核心提示：2008年前三季度，天津的零售总额达到1,484亿元，同比增长强劲，增幅高达24.9%。高档住宅市场的成交量和价格在2008年第三季度开始下降。不过，在经过2007年下半年的房价飞速上涨后，这种下跌应视为一种合理的市场调整。

　　 2008年前三季度，中国的GDP增长放缓至9.9%，尽管如此，天津GDP仍实现4,624亿元人民币，增长达16.4%，表明天津的经济基础十分强健。仲量联行天津董事总经理何迈可表示，“2008年第三季度，来自金融行业的租户表现出对甲级写字楼非常强劲的需求，65%以上的成交量来自于外资银行。”由于大多数现有项目已基本满租，只有少量空置面积提供给新租户，因此商铺租金呈持续上涨趋势。2008年前三季度，天津的零售总额达到1,484亿元，同比增长强劲，增幅高达24.9%。高档住宅市场的成交量和价格在2008年第三季度开始下降。不过，在经过2007年下半年的房价飞速上涨后，这种下跌应视为一种合理的市场调整。

　　商铺市场：零售总额及租金上涨

　　在2008年前三个季度中，天津的零售额并未受到住宅市场萧条和全球金融危机的影响，同期增长率达24.9%，势头强劲。天津统计局指出，居民生活消费习惯已开始由基本保障型向质量满足型转变。

　　2008年第三季度，天津没有新的商铺项目完工。多数现有项目已基本满租，只有少量剩余空间可供租赁。天津海河建设发展投资有限公司正在重新开发原意大利租界，现命名为新意街。目前有多个历史小洋楼正在对外招租。

　　据报道，预计在2008年第四季度开业的两个新项目的预租赁形势良好。这些项目分别是由大通集团开发的位于小白楼的朗香街和位于河西区海河沿岸凯德置地的嘉茂购物中心（中环广场的组成部分）。

　　运动品牌零售商正在积极扩大版图，尤其是在步行街一带。Kappa在以前的天津米莱欧女人店内开设了店面， Adidas也将在同一项目中开业。在继2008年第二季度租下圣奥商厦的1,500平米后，Nike又在滨江道上的艺苑大厦租赁了两层。

　　奢侈品方面，新进租户和现有租户的扩张都推动了对商铺空间的吸纳。9月份，Prada在海信广场首层租下450平方米，成功进军天津。Dior继4月份在友谊商厦开业后，8月份又在位于南京路的伊势丹内新增另一店面。

　　甲级写字楼市场：金融公司巨大需求

　　甲级写字楼的空置率下降至17.5%，比上一季度下降8.2%。尤其，相当比例的吸纳量都归功于金融企业。在8,538平方米的甲级写字楼吸纳量中，90%以上来自于津汇广场2座的租赁--该项目是天津目前品质最好的物业，由新加坡政府投资有限公司和香港兴业国际集团开发。

　　恒生银行最近在津汇广场2座开设了其天津分行，租赁面积达717平方米。新加坡星展银行办事处从津汇广场1座迁入津汇广场2座内，并租下该建筑的一层整层作为其天津分行。韩国企业银行也租下津汇广场2座的两层作为其在中国的总部，此次是该银行首次进入中国。

　　随着这些银行进入天津市场，它们将寻找商铺空间开设天津（支）分行。这将有望进一步推动市场需求。继2008年4月份在津汇广场2座租赁363平方米的面积成立其首家天津分公司后，近日安永会计师事务所又在同一项目内将其办公面积扩至717平方米。

　　与此同时，一些亚洲银行和内资银行也纷纷租下大面积的写字楼空间--不一定局限于甲级写字楼，但地理位置比较理想，包括韩国外汇银行的中国总部、济南市商业银行和哈尔滨银行。

　　天津并非完全没有受到全球金融危机的影响，我们也意识到一些银行和投资公司暂停了在天津的扩张计划。尽管速度放缓，但毫无疑问，我们在未来几个月中仍将看到金融和专业服务公司的扩张。考虑到天津强健的工业基础，工业企业的服务供应商也将有助于支撑市场走强。

　　物流市场：本季租赁及出售成交活跃

　　多数非保税项目的空置率都降到了9%以下。何迈可指出：“普洛斯的仓储物业在2008年第三季度的成交量非常可观。所有已竣工的面积都已租赁完毕。”摩托罗拉9月份在普洛斯泰达物流园租下27,000平方米；三星的物流服务提供商--希杰物流在普洛斯空港物流园租下5,000平方米的空间。从2008年到2011年，在东疆港有大规模的保税仓库完工。随着该区域内优惠政策的逐步落实，出租率将有望进一步提高。

　　安博置业有限公司近日从锦佳（天津）国际物流有限公司手中收购一处仓储物业。对此，何迈可评论道：“可观的回报吸引着国际投资者和物流设施开发商，他们开始在天津购买现有仓储物业或者购地开发新物业。”

　　高档住宅市场：市场萧条，但状态稳定

　　在住宅市场下跌和金融危机的大背景下，天津住宅市场也受到负面影响，购房者仍颇为保守，持观望态度。在售的6,369套高档住房中，仅售出641套。与上季度同期相比，2008年第三季度的成交量下降了47%。绝大多数项目受到较大影响，成交量下跌一半以上。由中新集团开发的中新城上城继续高居高档住宅成交量的榜首。除了之前的促销方式，如在总价基础上提供一定的折扣—-通常约为3%，天津的许多开发商从2008年第三季度起开始下调房价。价格降幅度从每平方米500元到2,500元不等。

　　2008年第三季度，天津高档住宅的资本值达到每平方米13,596元，比上一季度下降了5%，但当前的价格仍高于去年同期。在2007年下半年，天津的房价经历了一个快速攀升的过程。因此，本季低靡的房价应被视为合理的市场调整。不过，仍有少数项目的报价维持与上季相同。

　　投资市场：投资者对天津地产市场仍持乐观态度

　　由于受到金融危机的影响，一些国际投资商暂停了其投资计划，但那些没有受到金融危机影响并持有足够资金的投资者仍对天津市场表现出极大的兴趣。他们的目标项目并不一定是大型购物中心或甲级写字楼，但大多具备合理的地理位置和设计。2009年将有望实现一些项目的整体交易。有些投资者甚至将当前的金融危机作为与卖家进行博弈的筹码。

　　天津市政府正在为提高和完善投资环境做出更大的努力。近日，天津股权交易所在滨海新区内注册营业。年底前，首批企业和私募基金将在交易所内挂牌交易。天津股权交易所的运营还将为今后在天津设立的OTC市场积累经验，创造条件。

　　近日，滨海新区公布了一系列旨在促进现代化服务业、循环经济、工业东移和人才培养的指导意见。何迈可指出，“该套方针不仅明确了滨海新区的一些优惠政策，而且也为滨海新区与中心城区的良好结合指明了方向。这对于那些担心滨海新区过于强大，从而会使中心城区面临激烈竞争的投资商来说，是一个好的信号。”例如，滨海新区将为中心城区的工业东移预留土地。此外，中心城区引进的项目和企业，如在新区注册，建厂，新区将与中心城区建立合理的利益共享机制，企业所纳税金按一定比例返还中心城区。