衢州房地产市场前三季运行情况

核心提示：1-9月，衢州市完成房地产开发投资额33.8亿元，同比增长1.5%，增幅比去年同期下降12.9个百分点，增幅和总量均列全省11个地市第10位。实现商品房销售面积102.8万平方米，同比下降23.7％，比上月末回落了1.1个百分点；实现销售额31.6亿元，同比下降14.0％，比上月末回落了1.8个百分点。

　　一、前9个月房地产市场运行概况
　　
　　1-9月，衢州市完成房地产开发投资额33.8亿元，同比增长1.5%，增幅比去年同期下降12.9个百分点，增幅和总量均列全省11个地市第10位。实现商品房销售面积102.8万平方米，同比下降23.7％，比上月末回落了1.1个百分点；实现销售额31.6亿元，同比下降14.0％，比上月末回落了1.8个百分点。

　　（一）房地产开发投资运行的主要特点：

　　1、从用途看，住宅投资比重上升。1-9月，全市住宅投资25.8亿元，同比下降2.5%，占总投资的比重76.3%，比重比上月末上升1.0个百分点；另外，其他用房投资4.0亿元、商业营业用房投资3.5亿元、办公楼投资0.5亿元，分别占比11.7%、10.4%和1.6%。

　　2、从构成看，建安工程投资下降，其他费用投资增长。1-9月，全市房地产开发投资中：建筑工程投资15.3亿元，同比下降14.3%；安装工程投资0.8亿元，同比下降41.7%；而其他费用投资17.6亿元，同比增长26.5%；其中：土地购置费15.9亿元，同比增长37.0%。

　　3、从地域看，市区投资下降，其他县（市）增长。1-9月，市区(包括市本级、柯城区、衢江区，下同)投资14.8亿元，同比下降20.6%；而江山投资7.6亿元、龙游投资5.3亿元、开化投资3.2亿元、常山投资3.0亿元，同比分别增长22.9%、19.8%、36.0％、70.9％。

　　4、从竣工面积看，市区、江山、开化增长而龙游、常山下降。1-9月，全市竣工面积135.1万平方米，同比增长50.3%。其中市区竣工面积达92.7万平方米，同比增长92.1%，占全市竣工面积的比重68.6%；江山竣工面积17.1万平方米，增长27.3%；开化15.7万平方米，增长99.3%；而龙游竣工面积8.1万平方米、常山1.5万平方米，分别下降35.6%、80.8%。

　　（二）商品房销售市场运行的主要特点：

　　1、按销售形态分，期房下降现房增长。1-9月，全市房地产开发业期房销售面积73.7万平方米，同比下降33.1%，占总销售面积71.7%；实现期房销售额23.1亿元，下降21.9%，占总销售额73.1%。现房销售面积29.1万平方米，同比增长18.1%，占总销售面积28.3%；实现现房销售额8.5亿元，增长18.4%，占总销售额26.9%。

　　2、按用途分，住宅销售下降，其他用房增长。1-9月，全市住宅销售81.4万平方米，同比下降30.1%，占总销售面积的比重79.2%；另外，商业营业用房销售11.0万平方米，同比增长9.3%；车库、储藏间等销售9.8万平方米，同比增长26.8%；办公用房销售0.7万平方米，同比增长13.9%；分别占总销售面积的比重10.7%、9.5%和0.6%。

　　3、按地域分，市区、江山销售较多。1-9月，市区销售47.1万平方米，占总销售面积的比重45.8%；江山销售23.8万平方米，占销售比重23.2%；另外开化销售12.3万平方米、龙游销售11.1万平方米、常山销售8.3万平方米，分别占总销售面积的比重12.0%、10.8%、8.1%。

　　4、分月度看，销售保持较平稳运行。（详情见下图）

　　
　　5、商品房销售价格稳中有升。据市城市调查队价格调查显示：一季度，市区商品房销售价格同比增长5.6%，住宅销售价格增长6.4%；一至二季度，市区商品房销售价格同比增长7.0%，住宅销售价格同比增长7.9%；一至三季度，市区商品房销售价格同比增长7.5%，住宅销售价格同比增长8.3%。

　　6、空置面积略有下降。随着现房销售的增长，商品房空置面积也有所减少。至9月底止，全市空置商品房面积75.0万平方米，同比下降1.7％，比上月末下降1.7个百分点，空置量比上月末减少0.7万平方米。其中：住宅空置面积24.3万平方米，下降14.2％；商业营业用房空置面积31.0万平方米，下降6.6％；办公及其他用房空置面积19.7万平方米，增长33.1％。按地域分市区空置42.7万平方米，占总空置量的56.9％。按空置年限分：空置3年以上7.3万平方米，1-3年41.5万平方米，不满1年26.3万平方米，占空置量的比重分别为9.7％、55.3％、35.0％。

　　二、房地产投资额的趋势预测

　　（一）预计全年房地产投资额46亿元

　　后3个月，大的新开工房地产项目较少，相比前9个月增幅将有可能出现回落，预计全年投资额在46亿左右，和上年基本持平。

　　（二）后3个月房地产开发投资将保持平稳运行

　　今年以来，我市投资基本上是：从低－回升－平稳增长态势，后3个月房地产开发投资仍然保持平稳运行。

　　（三）房价基本趋于稳定

　　在市场经济条件下，造成房价不稳定的决定因素是供求关系的不平衡。供大于求房价下跌，供小于求房价上涨。目前我市商品房供求基本平衡，至年底房价基本趋于稳定。

　　（四）销售增幅将继续回落

　　由于去年前9个月平均每月销售15万平方米，而后3个月平均每月销售16.6万平方米，是我市商品房销售较旺时期，今年至9月底止平均每月销售11.4万平方米，增长幅度为-23.7%。预计今年后3个月，每月将保持11万平方米左右的销售量，预计销售增幅在-26.0%左右。

　　（五）明年房地产开发投资预计与今年持平。

　　三、几点建议

　　（一）适当增加小户型的开发比例。目前，我市90平方米以下小户型的开发量较少，只占住宅新开工面积的15.8%，为保证低收入家庭的购房需要，适当增加开发比例。

　　（二）要全力抓好项目推进。各级政府必须明确细化下步房地产投资工作目标和任务，将目标任务落实到项目上，进一步增加建设项目的总量，在以后三个月时间里要加快工程进度，确保在建项目年度投资的如期完成。

　　（三）要全力抓好项目的及时开工。后三个月必须要有新项目上马来支撑房地产投资额的增量，特别是已出让的土地要尽快动工建设，防止企业囤积土地，不能有序开发利用土地和保证项目的如期开工。

　　（四）要切实抓好项目的储备，保持税源的稳定。要保持房地产投资的适度增长，需要有大项目的支撑，后续大项目跟不上，有可能使房地产投资增幅的波动较大，影响开发市场的稳定发展，从而影响税源稳定增长。1-9月，全市房地产业地方税收3.67亿元，占全市地方税收的比重为19.4%，比重比上年有所下降且比1-8月下滑了0.2个百分点。如果房地产市场不稳定，就直接影响税收的稳定增长。

　　（五）适当扩大拆迁规模，增加被动性需求。从今年的销售形势看，比上年下降20％以上，一方面是受宏观调控政策因素的影响，另一方面是我市居民对商品房的需求有所缓和，从上述情况分析，短期内房价快速上涨的可能性不大，可以考虑增加需求来调节，以稳定房地产市场。城市的发展，市区部份道路需要拓宽，一些地块已出现与快速发展的城市不协调的现象，旧城改造步伐仍需加快。

　　（六）及时跟踪项目进展情况。后三个月，我局将根据市政府的要求，部署各县（市、区）统计局密切关注房地产投资形势的变化，加强与相关部门联系和沟通，及时跟踪项目的进展情况，将新开工建设的项目及时列入统计，努力为党政领导决策当好参谋，做好服务。