一、发展背景分析：德国不存在土地财政依赖，房地产也非国民经济支柱产业
德国土地所有制形式包括联邦政府（国有）、州和地方政府所有、教堂和私人所有土地，其中联邦和地方政府所有约10%，私人所有约占比80%。土地私有为主的土地制度先天上决定了德国不存在土地出让金一说，也就不存在土地财政依赖。
德国将房地产作为具有福利性质的服务型产业，而非国民经济支柱产业。机械制造、汽车、电子设备、化工制造是德国工业的四大支柱产业，德国宪法明确规定：“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育一样，保障居民住房也是政府的重要目标之一。这是所有房地产政策的核心出发点。各级政府从来不敢通过抬高当地地价和房价，来增加政府的房租收入或税收收入，德国也没有任何一个地区的“支柱产业”是房地产。
二、市场供需现状分析：市场作为住房供应主体，以补贴和住房合作吸纳民间房源承担社会住房功能
供应端：政府依靠补贴和住房合作社吸纳民间租赁房源，由此市场成为社会住房供应主体。德国住房市场主要由58%租赁住房和42%自有住房组成，是欧洲唯一租赁比例高于自有产权比例的国家，其中政府房源占比7%、市场房源93%。区别于新加坡政府对保障住房的全程参与，德国政府在近年来逐步退出保障房供应体系，原本所持有的保障房也逐年私有化，转而致力于依靠补贴体系（包括：货币补贴、税收优惠、低息贷款等）和住房合作社制度（类似于众筹买房）两个措施广泛吸纳民间房源（即一定时期承担“社会住房”功能的私人房源）来保障社会住房的供给，形成一个由市场作为供应主体的住房供应体系。
需求端：住房在政策有保有压，优惠政策广泛吸纳民间房源，房产税+租金管控维稳市场。支持政策方面，对于私人房东，政府通过补贴、税收、贷款等优惠政策支持建房，所建成在后续一定时期中将承担社会住房的功能，而对于居民，政府近来来更多通过住房津贴和住房及取暖补贴直接帮助居民解决住房问题；打压政策方面；打压政策方面，房屋交易中多环节征收的不动产产权税（1%-4.4%）、产权转让税（3.5%-6%）、差价盈利税（按个税税率征收）以及市场化的经纪人佣金费率（3%-6%）等均有力抑制了投资性需求，此外，政府从租客保护和租金管制两方面的法律和政策来保障租赁住房权利，前者通过《住房建设法》等四大支柱法律的实施，后者则通过“租金刹车”等机制约束租金上涨，综合造就了高比例且规范的租赁市场。
参考中国报告网发布《2018-2023年中国房地产产业市场运营规模现状与未来发展方向研究报告》
房价情况：过去40年房价CAGR仅2%，近年因人口流入而增速较高、但仍总体可控。德国通过以政府补贴体现以及住房合作社制度吸纳社会房源形成租赁住房供应制度，同时再辅以如房地产税和住房立法等严厉调控政策，最终达成了德国人民的住有其所，同时又实现了房价控制稳定。在1975-2015年的这40年中，德国房价的CAGR约为2%，略低于同期人均GDP的CAGR约为4%。2010年后由于金融危机影响导致的欧元区资金涌入、低利率环境以及净移民人数猛增，导致德国大城市房产成交增加且涨幅加速，主要七大城市房价涨幅2010-2015年间租金和房价CAGR分别为3.6%和10.6%，柏林过去5年租金和房价CAGR则达到7.6%和14.8%。尽管如此，房价基数低且相应收入增速较快却形成了住房可支付指数和住房成本超负担率基本维持稳定，因此房价仍处于可控范围内。
特殊背景：房地产经济和土地财政依赖不强、国小利于政策实施、住房充裕下购房需求不强烈。1）德国联邦和地方政府所有约10%，私人所有约占比80%，土地私有为主的土地制度先天上决定了德国不存在土地财政依赖。2）德国将房地产作为具有福利性质的服务型产业，保障居民住房是是所有房地产政策的核心出发点，而非国民经济支柱产业，机械制造、汽车、电子设备、化工制造是德国工业的才是四大支柱产业，因而德国也无房地产经济依赖一说。3）德国国土面积比相对较小，总面积与总人口差不多相当于我国一个省（面积相当于云南省、人口相当于江苏省），因而其全国住房政策可以统一实施。4）城市化率几乎饱和、老龄化严重、以及家庭小型化问题突出等背景下，目前住宅市场基本稳定充裕，购房需求并不强烈。
总体来看，德国房住宅市场是一个由市场作为供应主体的住房供应体系，德国政府几乎并不参与其中，主要依靠补贴体系和住房合作社制度两个措施广泛吸纳民间房源来保障社会住房的供给，除了补贴体系支撑之外，同时通过多环节征收房产税、法律制度的租客保护和租金管制来规范高比例的租赁市场。房价虽然近年涨幅较大，但收入增长相应跟上，仍处于可控范围内。
德国土地所有制形式包括联邦政府（国有）、州和地方政府所有、教堂和私人所有土地，其中联邦和地方政府所有约10%，私人所有约占比80%。土地私有为主的土地制度先天上决定了德国不存在土地出让金一说，也就不存在土地财政依赖。
德国将房地产作为具有福利性质的服务型产业，而非国民经济支柱产业。机械制造、汽车、电子设备、化工制造是德国工业的四大支柱产业，德国宪法明确规定：“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育一样，保障居民住房也是政府的重要目标之一。这是所有房地产政策的核心出发点。各级政府从来不敢通过抬高当地地价和房价，来增加政府的房租收入或税收收入，德国也没有任何一个地区的“支柱产业”是房地产。
二、市场供需现状分析：市场作为住房供应主体，以补贴和住房合作吸纳民间房源承担社会住房功能
供应端：政府依靠补贴和住房合作社吸纳民间租赁房源，由此市场成为社会住房供应主体。德国住房市场主要由58%租赁住房和42%自有住房组成，是欧洲唯一租赁比例高于自有产权比例的国家，其中政府房源占比7%、市场房源93%。区别于新加坡政府对保障住房的全程参与，德国政府在近年来逐步退出保障房供应体系，原本所持有的保障房也逐年私有化，转而致力于依靠补贴体系（包括：货币补贴、税收优惠、低息贷款等）和住房合作社制度（类似于众筹买房）两个措施广泛吸纳民间房源（即一定时期承担“社会住房”功能的私人房源）来保障社会住房的供给，形成一个由市场作为供应主体的住房供应体系。
需求端：住房在政策有保有压，优惠政策广泛吸纳民间房源，房产税+租金管控维稳市场。支持政策方面，对于私人房东，政府通过补贴、税收、贷款等优惠政策支持建房，所建成在后续一定时期中将承担社会住房的功能，而对于居民，政府近来来更多通过住房津贴和住房及取暖补贴直接帮助居民解决住房问题；打压政策方面；打压政策方面，房屋交易中多环节征收的不动产产权税（1%-4.4%）、产权转让税（3.5%-6%）、差价盈利税（按个税税率征收）以及市场化的经纪人佣金费率（3%-6%）等均有力抑制了投资性需求，此外，政府从租客保护和租金管制两方面的法律和政策来保障租赁住房权利，前者通过《住房建设法》等四大支柱法律的实施，后者则通过“租金刹车”等机制约束租金上涨，综合造就了高比例且规范的租赁市场。
参考中国报告网发布《2018-2023年中国房地产产业市场运营规模现状与未来发展方向研究报告》
房价情况：过去40年房价CAGR仅2%，近年因人口流入而增速较高、但仍总体可控。德国通过以政府补贴体现以及住房合作社制度吸纳社会房源形成租赁住房供应制度，同时再辅以如房地产税和住房立法等严厉调控政策，最终达成了德国人民的住有其所，同时又实现了房价控制稳定。在1975-2015年的这40年中，德国房价的CAGR约为2%，略低于同期人均GDP的CAGR约为4%。2010年后由于金融危机影响导致的欧元区资金涌入、低利率环境以及净移民人数猛增，导致德国大城市房产成交增加且涨幅加速，主要七大城市房价涨幅2010-2015年间租金和房价CAGR分别为3.6%和10.6%，柏林过去5年租金和房价CAGR则达到7.6%和14.8%。尽管如此，房价基数低且相应收入增速较快却形成了住房可支付指数和住房成本超负担率基本维持稳定，因此房价仍处于可控范围内。
特殊背景：房地产经济和土地财政依赖不强、国小利于政策实施、住房充裕下购房需求不强烈。1）德国联邦和地方政府所有约10%，私人所有约占比80%，土地私有为主的土地制度先天上决定了德国不存在土地财政依赖。2）德国将房地产作为具有福利性质的服务型产业，保障居民住房是是所有房地产政策的核心出发点，而非国民经济支柱产业，机械制造、汽车、电子设备、化工制造是德国工业的才是四大支柱产业，因而德国也无房地产经济依赖一说。3）德国国土面积比相对较小，总面积与总人口差不多相当于我国一个省（面积相当于云南省、人口相当于江苏省），因而其全国住房政策可以统一实施。4）城市化率几乎饱和、老龄化严重、以及家庭小型化问题突出等背景下，目前住宅市场基本稳定充裕，购房需求并不强烈。
总体来看，德国房住宅市场是一个由市场作为供应主体的住房供应体系，德国政府几乎并不参与其中，主要依靠补贴体系和住房合作社制度两个措施广泛吸纳民间房源来保障社会住房的供给，除了补贴体系支撑之外，同时通过多环节征收房产税、法律制度的租客保护和租金管制来规范高比例的租赁市场。房价虽然近年涨幅较大，但收入增长相应跟上，仍处于可控范围内。
资料来源：观研天下整理，转载请注明出处（GSL）
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