2013年以来，房地产步入“总量增长放缓、区域结构分化”的后周期时代，销售的地区分化加剧，带动库存和投资也发生地区分化。
参考观研天下发布《2018-2023年中国房地产产业市场运营规模现状与未来发展方向研究报告》
我们认为，对全国投资增速进行预测，有必要对一二三线城市投资增速分别进行预测，加上环一线地区房地产市场在此轮牛市中崛起，将环一线从三线城市中分离出来单独预测。截止2016年11月，一二三线城市房地产投资金额占比分别为11.4%、43.2%和45.4%；三线城市中，环一线占比2.3%，其他三四线城市为43.1%。
对比销售面积同比增速和投资同比增速，可以发现，2015年4月开启的此轮地产牛市，对不同城市投资的拉动效果不同。一线城市投资出现刚性特征，销售增速上行，但投资增速出现下滑，企稳后低位震荡（2014年销售下滑至底部，投资也维持较高水平）。环一线城市和二线城市的投资受销售的拉动效应显著，向上弹性大，7-9月热销带动投资快速再次上行，截止11月未出现拐点。除环一线以外的三四线城市，销售对投资向上的拉动弹性较小，4月份销售首次回落后，投资增速也从随即缓慢下降。
这表示，一线城市由于土地出让具有刚性，供应也具有刚性，投资很难大幅上行，大幅下滑的风险也很小；二线城市和环一线城市房地产市场具有潜力，房企一致性看好，销售拉动投资的效果显著；除环一线以外的三四线城市，由于库存较高、地方中小房企资金紧张、融资成本较高等原因，投资谨慎，销售下滑对投资的影响较大。
我们采取直线比例法，根据前11个月的投资金额，测算出2016年全年的投资金额和增速。一线、二线、环一线、除环一线外三四线分别为6.8%、7.2%、10%、3.9%，全国的投资增速为5.9%。对于2017年投资增速，基于销售回落，我们认为各线城市投资增速均会缓慢回落，但并不悲观，预计全国投资增速3%。
其中：一线城市3%，由于供不应求且投资具有刚性，增速难以快速下滑；二线城市3.5%，主要因为核心二线城市去化周期短，具有补库存的需求，对投资形成支撑；环一线城市（2.5%）受益一线溢出效应，三四线城市（2.0%）政策持续友好，销售和投资具有支撑。
由于数据目前更新进度，2016 年数据采用前 9 月占全年比例进行推算；由于近三年前 11 个月的投资占全年比重有提升趋势，加上销售下滑滞后传导，计算 2016 年全年投资金额时，前11 月占比采用 2015 年占比+0.5%。
资料来源：公开资料，观研天下整理，转载请注明出处（ww）。
更多好文每日分享，欢迎关注公众号
【版权提示】观研报告网倡导尊重与保护知识产权。未经许可，任何人不得复制、转载、或以其他方式使用本网站的内容。如发现本站文章存在版权问题，烦请提供版权疑问、身份证明、版权证明、联系方式等发邮件至kf@chinabaogao.com，我们将及时沟通与处理。
