在基本结构法拆分的基础上，还可以将完成投资额按细项拆分为五类：建筑工程、安装工程、设备工器具购置、土地购置费、除土地购置费以外的其他费用。按照占总完成投资额的比重区分，五类细项占总投资的的比重较为稳定，2015年分别占比65.1%、9.3%、1.4%、18.4%和5.8%。
参考观研天下发布《2018-2023年中国房地产产业市场运营规模现状与未来发展方向研究报告》
因此，对五类细项投资增速分别进行预判，就可以加权得到地产总投资增速。我们认为，投资受销售传导在6个月左右，但是各细项投资的传导滞后期长短有所不同。
建筑工程投资、安装工程投资和土地购置费是房地产开发投资的主要构成部分，分别占65%、9%和18%。对比房地产开发投资增速与三大项增速，可以发现：
1） 建筑工程投资增速和房地产开发投资增速一致性最好，在绝大多数年份，两者同向变动且幅度相当。
2009-2011三年，两者出现不一致，原因在于土地购置费增速对房地产开发投资增速的影响。
2） 土地购置费增速和房地产开发投资增速变动相比，存在时滞性，且波动更大。我们认为，主要原因在于，在“拿地-开工-预售-竣工-现房销售”链条中，土地距离销售环节最远。
2009-2011年，正是由于土地购置费增速波动很大，才导致建筑工程投资增速和房地产开发投资增速变动方向出现背离。重要原因在于，2008年11月提出的4万亿，对房地产销售和建安投资刺激立竿见影，但对土地市场的刺激则需要时间传导。
3）投资受房地产销售端传导，但各细项的传导时滞不同。在“拿地-开工-预售-竣工-现房销售”链条中：建筑工程、安装工程受销售传导的速度更快，具有较强同步性；而土地购置费和其他（以旧建筑物购置费为主的其他费用）则离销售端更远，两者增速变化一致性较高。
4）投资受房地产销售端传导，但各细项的传导时滞不同。在“拿地-开工-预售-竣工-现房销售”链条中：建筑工程、安装工程受销售传导的速度更快，具有较强同步性；而土地购置费和其他（以旧建筑物购置费为主的其他费用）则离销售端更远，两者增速变化一致性较高。
基于此规律，我们根据销售对五类投资细项分别进行预测，加权加总得到房地产投资增速预测，2016年和2017年分别为5.9%、 2.9%。
2016年的投资增速预测方法和前文一致，采用直线比例法，并根据政策和市场情况进行适当微调，在此不进行赘述。由于销售增速回落（预测销售面积同比增速由今年的20%回落至-6%），2017年各细项投资均会回落。但我们对各细项的投资增速并不悲观：广大三四线区域温和去库存，二线和强三线补库存，对建筑工程、安装工程投资产生一定支撑，预计两者2017年增速分别为2.5%和9%（2016年预计为5%和18.3%）。土地购置费增速2017年为2%（2016年为3.7%）。
注释：房地产投资增速根据各细项加权加总得到；2016 年增速预测根据 2015 年前 11 月占比向上微调 0.5%（由于调控和近 3 年趋势），以及前 11 月投资金额，采取直线比例法计算得到。
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