2015年我国重庆市房地产行业土地销售、建地面积与市场供需情况分析

2016-12-01 08:41

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导读： 2015年我国重庆市房地产行业土地销售、建地面积与市场供需情况分析。重庆房价因何波澜不惊，根本上仍需从供需两端进行解释，而不能仅仅局限于供给或者需求某一侧。

参考《2016-2022年中国工程造价市场现状调查及十三五发展策略研究报告》

重庆房价因何波澜不惊，根本上仍需从供需两端进行解释，而不能仅仅局限于供给或者需求某一侧。

从供应端来看，重庆商品房供应一直比较宽松，但根本原因在于地根宽松，而且采取多种措施加以保障，例如两江新区的“再造一个重庆”、地票交易制度、保障房建设力度，甚至是“多中心、组团式”的城市格局规划。

从需求端来看，重庆房地产市场仍然以刚需为主，改善性需求不甚明显，这一点可以从购房动机、户型结构、产品类型、客户来源等多方面加以验证。在本轮房地产回暖周期中，二套房首付一降再降，成交量主要受改善性需求推动的背景下，重庆成交量显得相对平淡。

重庆两江新区成立于2010 年，辖江北区、渝北区、北碚区 3 个行政区部分区域，规划总面积1200平方公里，预计到2020年实现地区生产总值6400亿元，工业总产值15000 亿元，建成区面积 500 平方公里，人口 500 万人，相当于 10 年再造一个重庆工业、再造一个重庆经济、再造一个重庆主城和再造一个主城人口。在建设开发方面，重庆两江新区规划构建“一心两城十组团”城市空间格局，规划建设水土、蔡家、翠云、悦来、鸳鸯、空港、龙兴、御临、鱼嘴等 9 个大型聚居区，新增集聚人口将达200 万人以上。而且在 9 大聚居区中，重庆会布局修建 9 处公租房住宅区，居住人口将达到聚居区总人口的20%以上，而北部新区、悦来、蔡家等地还会规划建设一批高档商业住宅。因此，规划面积高达 1200 平方公里的两江新区成立发展，为重庆土地供应的宽松环境创造了可能。

重庆历年地票成交变化图

分区域来看，主城区（即都市功能核心区和都市功能拓展区）是地票交易涉及土地的最主要区域。2008 年至今，重庆主城区地票成交面积为 17.29 万亩，意味着地票交易制度为主城区累计增加建设用地指标 1.15 亿平，以 1.5 容积率计算，可增加规划建筑面积 1.73 亿平。

重庆市地票交易、购买、征转使用情况表（亩）

自2011 年开始，重庆（全市范围，包括主城区）土地供应量开始急剧攀升，由2010 年的 6291 万平上升至 8035 万平，在全国范围内排名也由第三名跃升至第一名。此后，重庆土地供应面积一直排在全国第一名，2013 年最高时曾达 1.16 亿平，并超过第二名连云港和第三名武汉的土地供应量总和。

重庆土地供应面积一直位居全国第一名，2013 年供应建面达 1.2 亿平（万平，重庆全市）

从区域分布来看，2008 年至今重庆市主城区土地供应约占全市范围的 55%，累计土地供应建筑面积达 3.56 亿平。而从土地用途来看，重庆市住宅类土地供应建筑面积达到 3.91 亿平，占比达到 69%，其中住宅用地和商住用地各占一半；此外，工业用地供应建筑面积达到 1.88 亿平，占比为 30%，商服用地 6600 万平，占比为 10%左右。

2008 年至今，重庆市主城区土地供应占全市供应比例约为 54%（万平）

2008 年至今，渝北区土地供应规划建筑面积累计达到 1.07 亿平，占主城区土地供应比例为 34%，位居主城区第一名，而沙坪坝区、九龙坡区分别以 16%和 13%位居第二、第三名，江北区则已 3900 万平、12%位居第四名，北碚区则以2567 万平、8%位居第七名。由于两江新区主要由渝北区、江北区和北碚区部分区域组成，因此2008 年以来重庆主城区土地供应大约有 54%来源于两江新区。

2008年至今供应土地建面

2008年至今主城区供应土地建面

2008 年以来，重庆市主城区累计土地成交面积为 3.16 亿平，略低于供应面积 3.56 亿平；从各年度来看，重庆市主城区土地供需比维持在 1.05 附近，其中2013 年供需比 1.01 为最低值，而2016 年 1-9 月供需比 1.51 为最高值。从主城各区土地成交来看，渝中区供需比 1.03 为最低值，反映了重庆传统中心城区土地具有较强的稀缺性，而沙坪坝区供需比为 1.17 为最高值。总体来说，重庆市土地市场主城区总体上供应略大于需求的状态，而且各年份、各主城区都是这一状态。