2011年我国房地产市场现状与发展趋势分析

　    内容提示：国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，房地产行业已逐步进入行业洗牌与调整阶段。而调整的方式和开发商的应对策略则可能是：短期内参考融资成本和项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价；中长期行业的分化与整合，房地产行业的破产、兼并与收购将成为常态。

　    近来，正当不少人对房价跌与不跌尚迷惑不解的时候，房地产商已悄然陷入窘境，楼市打折潮从南到北迅速蔓延。这些情况是否表明房地产行业不景气抑或泡沫开始破裂？记者对此进行了深度调查。

　　昔日风光无限的房地产企业，近来纷纷深陷窘境，提前感受寒冬。越来越多的房地产企业加入“卖身”行列。在北京、上海、天津和重庆4大产权交易所，今年挂牌出售的房地产企业或项目出现了井喷，总数超过600宗。其中，仅在重庆一地，挂牌等待买家的房地产企业或项目就有559个，挂牌总金额高达64亿元。

　　在过去一些年，房地产投资不断升温，房价也如同坐火箭一般地上蹿。以鄂尔多斯为例，2005年时房地产的均价在每平方米1000元左右，2006年时涨至1500元，到2007年时均价已达到5000多元。2009年，房价再次大幅度上涨，达到7000元至8000元左右。2010年，一些高档住宅或商业地产售价甚至达到每平方米2万至3万元。但进入2011年以来，鄂尔多斯的房地产陷入滞销状态。为打破僵局，众多房地产商使出浑身解数，一家开发商甚至请了4个销售代理公司，包下多家酒店，楼盘每星期都有宴会或者其他形式的活动，邀请消费者参加。此外，公司不惜血本在各大媒体投放广告。即使这样，销售业绩依然不理想。

　　严峻的现实迫使房地产企业突围求生，纷纷开始降价促销，加速回笼资金。在上海，越来越多的房企投身降价大潮，其中不乏绿地、中海等大型房企，降价幅度更扩大至20%至40%。此外，北京、深圳、广州等重点城市降价促销楼盘近期也开始增多。中原地产调研结果显示，眼下杭州主城区成交均价从8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米，降幅近20%。在成都、南京等二线城市，新开楼盘成交价格也出现了下跌趋势。

　　某机构副院长陈晟表示，10月份的房地产市场表现几乎是“断崖式”的，第一周打九折，第二周出现八五折，第三周已是八折以下，这种明显降价的趋势难得一见。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，房地产行业已逐步进入行业洗牌与调整阶段。而调整的方式和开发商的应对策略则可能是：短期内参考融资成本和项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价；中长期行业的分化与整合，房地产行业的破产、兼并与收购将成为常态。

　　为了规避风险，一些先知先觉的房地产企业早就开始转行转型，除了转行餐饮、养殖业外，最多的是“挖矿”。

　　以北京华业地产为例，今年初就陆续成立了几家矿业子公司，近几个月又先后投入巨资收购了陕西、新疆等地的稀有矿产资源。华业涉矿并非孤例，据了解，仅在上市企业中，今年以来已有数十家房企悄然进军矿产，总投资超过29亿元，涉及铜矿、铁矿、煤矿、锰矿和金矿等。

　　实际上，比房地产企业反应更早更快的是机构投资者和散户。在沪深两市，房地产股板块早就是一片萧瑟了。最具代表性的是“招万金”连续大跌，招商地产的股价已从100多元跌到10多元钱，万科则由40多元跌至个位数。金融街前几年股价最高点是45.18元，如今一直在6元附近长期徘徊。地产股一跌再跌，反映了未来房地产行业不景气以及房地产企业收益大幅下滑的趋势。

　　由房地产投资过热和房价上涨过快形成的泡沫，必将造成严重危害。况且，泡沫越大则危害越大，其影响越是广泛。这在国际上早有先例。

　　先看美国，上世纪20年代中期，美国佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。1923年至1926年间，佛罗里达的房价以每年超过一倍左右的幅度疯狂增长。1925年时，仅有7.5万人口的迈阿密市居然出现了2000多家地产公司、2.5万名地产经纪人。但在1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀，或发疯，有的则沦为乞丐。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，从而引发了华尔街股市的崩溃。

　　再看日本，1986年至1989年，日本的房价整整涨了两倍。受房价骤涨的诱惑，许多人纷纷拿出积蓄炒房地产。到1989年，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。1991年后，房地产价格暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。受此影响，日本陷入了长期的经济萧条和低迷。许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资严重失败，无力偿还银行的贷款，不得不宣布破产，金融体系发生剧烈动荡，许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上严重的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费，可谓付出了极其沉痛的代价。

　　值得庆幸的是，针对我国房地产投资过热和房价上涨过快的情况，中央及早采取了调控措施，最近又强调，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。另外，为了防止房地产投资下滑对经济增长和改善民生造成影响，中央又不断加大保障房建设力度。双管齐下，房地产业可望走上健康发展轨道。