08上半年宁波房地产市场分析

核心提示：2008年上半年，宁波乃至全国的房地产市场都进入不平凡的一个阶段。由于中国宏观经济层面“从紧的货币政策”这一主方向未变，各种投资型需求均受到抑制，股市和楼市的获利空间日益缩小。

　　 2008年上半年，宁波乃至全国的房地产市场都进入不平凡的一个阶段。由于中国宏观经济层面“从紧的货币政策”这一主方向未变，各种投资型需求均受到抑制，股市和楼市的获利空间日益缩小。SOHO中国董事局主席潘石潘石屹表示，今年，中国房地产公司所面临的金融环境是非常困难的。从一些上市房企已经公布的财务状况来看，即使是相对健康的房地产公司，也面临着资金危机。近期，资金链出现松动的房地产商开始纷纷抛售已有的物业，或者以股份转让的形式出让贮备土地，多个城市的房地产市场出现成交量萎缩及价格下滑的现象。二手房方面，在拐点论和观望情绪的影响下，08年的二手房市场客户量明显下降，市场房源数量激增，房价的上涨也正在趋缓。由此使得市场中的部分投资客低价套现，交易中出现了较大的议价空间，高价出售的难度大大增加。此外，近几年来的屡次加息增大了购房者还款压力，虽然租赁市场的租金持续上涨，但是租金的涨幅依旧难敌房贷和CPI的高企。可见一向被人们看好的楼市获利能力同样受到了明显的抑制。

　　具体到宁波本土市场，除了受到宏观经济层面的影响外，还受到本地经济发展速度、居民购房意愿与偏好、有效需求变更等各方面的影响。为此，我们特别邀请了迪赛、银泰、华星、合润几家实力房产代理机构专业人士作深入探讨。以期对于未来走势作出比较客观和准确的预估和判断。

　　住宅市场总体平稳价格难有大幅增长

　　进入08年，宁波房地产市场步入07年疯狂上涨之后的平稳期。从3月开盘的几个城西小面积的楼盘销售情况来看，郊区低总价楼盘明显受到初次置业者的青睐。这种情况得到了延续。6月份，格兰春晨 二期三天去化200套房源，足见刚性需求对于总价50-70万房源的渴求。这种情况在奥林80 、缘园 等楼盘销售中也得到了体现。另一方面，别墅及豪华公寓受到高端置业需求的欢迎，如香颂湾、英伦水岸 、东湖观邸、金色水岸 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)等楼盘销售情况一直不错。

　　值得指出的是，90M2左右房源面临尴尬，销售速度进一步放缓。从宁波住宅与房地产网的显示来看，城市花园、西城十二庭院 、荣安品阁等楼兰春(兰春博客,兰春新闻,兰春说吧)盘中这类型房源去换速度缓慢。这些楼盘具有一定的地段优势，因此单价在万元左右，总价接近或超出100万元，初次置业群体购买此类房源会面临巨大的压力，而具有100万元总价置业能力的购房群体对于90M2这样的户型面积并不倾心，因此，宁波市场中存在的这部分房源遭遇尴尬境地。

　　每年的5月份，是宁波房地产市场的传统旺季，素有“红五月”之说，但今年的情况却大不相同。5月份，宁波住宅市场共成交住宅产品1582套，合计成交面积为183604.34平方米。与四月份相比，成交套数减少649套，成交面积减少70866.82平方米。与去年5月份的成交套数相比，减少了224套。传统的五一旺季并未显现其作用，住宅成交及其平淡。“五一”期间多数楼盘成交平淡，与四月的交易情况相比，没有明显的升温趋势。五月一般为历年传统的销售旺季，为抓住这一时节，各个开发商早在4月下旬便开始着手策划“五一”期间的营销策略。然而对此，购房者却显得比较理性和谨慎，观望心理依然普遍存在。进入6月，这种观望情绪并没有得到明显改变。

　　从价格层面来看，5月份，宁波新建住房销售价格同比上涨16.6%，涨幅居全国第三。但客观来讲，去年5月份宁波房价处于相对低位，因此同比涨幅并不能表现目前势态。从环比来看，宁波房价涨幅只有0.6%，基本没有变化。具体来看，鄞州中心城区的房价已经高位运行，短期内难有大幅上扬，很多二手房已经标明“急售、特价”，价格出现一定程度的松动。宁波城西瑞园 多层精装修住宅开盘均价9500元/M2，与同一地段白坯房价格等同，这让众多宁波市民和业内人士对宁波房价未来趋势都有了新的观念。无论宁波洪塘还是集仕港附近的远郊盘，其二期的价格与一期相比都无明显变化，说明开发商在楼盘定价方面愈加审慎，对于资金回笼的要求也再提高。宁波城东也是如此，4月份开盘的皇冠花园 的销售价格比人们预期低千元左右，高新区万景梅庭 的价格也相对较低。去年那种短期多次上调楼盘价格的现象已经很难见到。

　　从最为敏感的二手房市场来看，5月份宁波二手房成交套数为221套，与4月份相比，增加了28套，有小幅度提升。二手房市场尽管回升势头明显，但依然处于低位运行的态势。随着天气的转热，二手房市场的传统淡季也日益临近，近一段时间二手房稳定在这个成交水平，是市场规律这个无形之手作用的结果。经历去年房价的非理性上涨，购房者的需求提前释放，供求关系的紧张局面得以缓解。鉴于目前房价上涨的恐慌已经不复存在，购房者能够以相对从容的心态来面对，这样理性的思考就建立在现实的考量之上，考虑的全面了，选择的余地大了，决策的时间自然慢了下来。尤其是对于一些刚性需求客户，很多是首次置业，选择二手房本身就意味着置业观念的转变，对于置业考虑的就更加周全，这从交通、生活、就学便利的中小户型的热销就可以看出来。5月份，住宅成交以多层为主，占到总成交量的四分之三;中低价位的住宅比例也有所提升，总价在70万以下的，占到50%以上，这也印证了刚性需求是目前成交的主力。但是，高端住宅并没有受到显著影响，150万以上的住宅比例环比保持不变，市场份额下降幅度较大的是80-120万的中端住宅。目前，二手房价格已经十分稳定，即使某些区域会有所调整，但是调整的过程往往很慢，而且幅度不大，对整体房价的影响微乎其微。同时，由于房价大起大落的预言未能实现，买卖双方的心理价位日趋向市场价回归，二手房买卖谈判相对更能体现专业性。江东区成交最好，每周基本维持第一的地位，像东海花园 、新天地 、新时代 及BOBO城 等楼盘成交极好，另外，类似白鹤新村、太古城、幸福苑等有一定房龄的项目在最近二手房市成交也比较好。海曙区和鄞州区成交基本相仿。海曙区成交物业分布较广泛，多数小区仅有零星的成交记录，成熟社区如锦沧文华，新兴小区如水岸心境，成交不错。江北区的成交在四个区域中是最少的，因为房源少的关系。而像小三江区域的天水家园（查看地图）、天合家园 等次新房一直处于热销中。随着庆丰桥、城庄大桥、外滩大桥的建设，以及大庆路的拓宽等市政工程的施工，江北区的住宅升值效应已在二手房体现。

　　写字楼市场面临压力竞争加剧

　　与会业内人士均表示，今年宁波的写字楼市场压力巨大，竞争日益激烈。从宏观经济层面来看，人民币的升值压力一直存在，这对于宁波外贸企业是个沉重的压力，不少小型外贸公司由于无利可图已经注销。外贸企业一直是写字楼的主要购买客户，当外贸的利润预期和获利空间发生重大变化时，写字楼的销售速度也将在一定程度上放缓。从另一方面来讲，今年宁波写字楼的供应却在大幅放量，总体量可谓惊人。尤其是宁波南部商务区和城东研发园区的即将面市，更是给整个市场以巨大的压力。鄞州南部商务区一期体量就达到60万平方米，并且只能针对大客户进行整层大面积销售，而研发园区的进驻企业也有条件限制，因此这些区域写字楼的开发商都将会面临竞争白热化的局面。在宁波这样一个有限的写字楼消费市场中，开发商纷纷主动联系客户，寻找有效需求。

　　宁波市中心黄金地段的写字楼受到市场的冲击相对较小，由于土地的不可再生性和地段的明显优势，这些写字楼的去化形势相对不错。如银泰国际 已经去化70%，基本是整层销售，环球中心 去化过半，这两个写字楼的单价都在2万元以上。江东16城联邦 也被预订了8幢。俊鸿嘉瑞 、华宏·第五大道 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、科贸中心 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)等写字楼也在预订及销售中。价格方面，除市中心极少数写字楼外，写字楼同住宅价格倒挂的形势并没有得到改变，并且目前很多宁波写字楼的租金回报率仍然较低。

　　值得指出的是，由于大部分开发商已经看到了写字楼市场的风险，因此把写字楼个改变为公寓进行销售的情况成为今年宁波市场的一个另类特征。据统计数据显示，这样经过改造的商业性质公寓今年达到5000套以上。这些公寓也经过了分割与精装修，并且有一定的价格优势，但市民需要注意的是，这样的“公寓”产权只有40年，如果按揭购买，首付比例必须达到50%，按揭利率较高，水电费也和写字楼一样价格较高，因此具有不少缺陷性。

　　开发商拿地日益谨慎流拍频现

　　据不完全统计，自去年10月以来的半年时间内，全国土地市场流拍达40块，大量土地以底价成交，与“地王”频出的2007年形成了鲜明的对比。经济学家对2008年房地产市场的一个结论是：2008年土地资产泡沫破裂了，土地价格向土地价值回归将成为2008年中国地产标志性的事件。

　　造成这一局面的主要原因是在信贷收紧的背景下，开发商普遍资金紧缺。“土地市场是房地产市场的温度计，而开发商对市场的预期并不乐观，自然会反映到土地市场上，土地价格往上走很难。“目前不是买地好时机，银行信贷政策收紧，宏观调控加强，地产公司要靠自有资金进行开发，资金状况好的没几个。” 业内专家分析认为，以往拿到土地就可以在市场上再融资，圈到更多的钱，再囤地--再融资的循环链条，已经随着牛市的淡化而断裂。开发商再融资的数量剧减，因为股价下跌，股本摊薄严重，再融资成本上升，地产再融资获批的可能性也越来越小。而实体市场销售萎缩，信贷紧缩，再融资放缓，开发商资金链紧张，开发商没有更多的钱去圈地。

　　具体到宁波本地市场，5月，位于东钱湖区域的茶亭村地块出让拍卖会，三家开发商现场轮番竞价17轮，但由于最后雅戈尔出价3940元/平方米低于底价，挂牌不成交。这是继去年下半年，东钱湖“茶亭村”地块被挂牌出让，但由于规划原因被取消拍卖后，第二次挂牌出让。而这也是宁波自2006年公开挂牌出让国有土地以来，主城区第一块“流拍”的住宅用地. 在这块“热地”流拍的背后，可以预见今天以来宁波土地市场的三个现象：土地市场“遇冷”：备受瞩目的“茶亭村”地块屡屡推迟后终于出让，然而开发商拿地的热情却不如以往，现场只有三家房产公司竞标，结果还遇上流拍的冷场面。这与近两年频频显现火爆竞标场面及地王频出相比，俨然是两个局面。开发商拿地观望浓厚：从这块土地现有的资源来分析，的确是开发商眼中的“风水宝地”，但由于目前房产形势不明朗，土地市场还在水涨船高，开发商拿地是个期值开发，当前微妙的地产形势让开发商在拿地决策上相对理性，观望气氛较为浓厚。资金压力迫使拿地谨慎：茶亭地块用地面积较大，总用地面积接近33万平方米，以3940元/平方米的楼面价计算，拿地总价已接近13亿元。这样的大数目宁波没有几家开发商能拿出来，即使有资金丰盛，要掏出十几亿元，也会谨慎。

　　事实上，当前，普遍的观点认为，开发商加快手中的现金储备将是关键。但有分析人士认为，2008年的土地市场并未开启，新一轮土地收购的形式与模式目前尚未可知。有钱的开发商现在看似慵懒而不作为，既不卖房子也不买土地，他们都像猎豹一样，他们甚至只选择优质而价格低廉的食物。有分析人士认为，2008年地方政府与中央的就土地利益的博弈也许会进入高潮。