房地产行业信用债排雷

导读：房地产行业信用债排雷。房地产调控政策之后房地产企业总体信用资质的下滑，叠加融资新规带来的不同资质房地产企业之间加大的分化，在此双重因素下，我们认为排雷相比于掘金更值得投资者关注。 

参考《2017-2022年中国房地产金融市场产销调研及十三五投资规划研究报告》

       房地产调控政策之后房地产企业总体信用资质的下滑，叠加融资新规带来的不同资质房地产企业之间加大的分化，在此双重因素下，我们认为排雷相比于掘金更值得投资者关注。 

       根据我们对房地产行业信用债发行人的研究方法，结合交易所新规，我们筛选出一些总体信用风险较大、需要谨慎配置的发行人及其发行的债券。在筛选过程中，我们排除了以下SW行业中的房地产开发企业： 

       属于城投公司的企业，因为城投公司信用资质的判断标准与一般房地产开发企业有较大不同；集合票据，因为非单一发行人难以准确衡量信用资质；存货/投资性房地产的比例小于1的发行人发行的债券，这些发行人主要业务类型为自持物业出租，区别于一般地产开发企业；收入中住宅地产销售占比不足 50%的地产开发企业。这些发行人在经过以上筛选后占比较小，其经营关键指标与一般以销售住宅为主业的地产开发企业有所不同；信用利差不能及时、准确地反映市场对主体信用资质评价的债券发行人，如成交不活跃债券的发行人。相关债券的信用利差不能完全反映市场评价，因此难以准确判断其风险收益比情况。 

       经分析，我们认为以下房地产行业的债券发行人需要谨慎配置。这些发行人在交易所新规中基本上会被归类为不符合准入条件或关注类、风险类，在未来外部融资的可得性上存在一定问题，因此更需要关注其内部现金流，尤其是获取内部现金流所需承担的风险。这些发行人共同的特点在于：获取内部现金流时承担的风险或经营波动性较大，而盈利性、现金流效率一般。其中，珠江投资、当代节能置业、中国武夷的相关债券中债估值收益率与同期限同评级的公司债曲线收益率差别基本在2个百分点以内，在同评级债券中偏低，因此判断这些发行人所发行债券的信用利差未能充分反映其信用资质，风险收益匹配程度不佳，后期信用利差增大的可能性较高。 

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