调整房地产企业信用分析方法是根据内外部特点

导读： 调整房地产企业信用分析方法是根据内外部特点。上月初推行的16城限购限贷政策将对房地产行业整体供需产生影响。我们判断房地产行业整体信用资质将下滑；加上房地产行业信用债发行新规带来的资质加剧分化，我们认为排雷是现阶段房地产行业信用债配置的重点。 

参考《2017-2022年中国古建筑产业竞争现状及十三五竞争战略分析报告》

       上月初推行的16城限购限贷政策将对房地产行业整体供需产生影响。我们判断房地产行业整体信用资质将下滑；加上房地产行业信用债发行新规带来的资质加剧分化，我们认为排雷是现阶段房地产行业信用债配置的重点。 

       为此，我们在信用债的分析基本框架下，结合行业特点对部分财务指标进行调整，并新增具有行业特色的非财务指标，提出房地产行业债券发行人信用资质研究的基本方法。根据我们对房地产债发行人的信用分析，以及房地产行业信用债发行新规中的具体要求，我们筛选出一些总体信用风险较大、需要谨慎配置的发行人及其发行的债券，供投资者参考。 

       根据行业特点调整的房地产企业信用分析方法 

       1、房地产企业的内外部特点 

       由于房地产开发企业销售方式以及相应的会计处理方面的特殊性，我们在分析房地产企业的信用资质时，应重点关注存货的变现能力、现金流的流入与支出、合约销售的规模与波动性以及外部融资的可得性，对负债、收入、存货、财务费用等科目进行调整，并加入能反映存货变现能力以及管理层稳健程度的非财务指标；同时，关注各类政策调控对各个房地产企业的不同影响。 

        1）房地产企业的内部特点 

       由于项目建设期间耗资巨大且通常涉及大量融资，房地产开发企业一般会在达到一定预售标准之后采用预售方式销售建造的商品房，以减少利息支出。企业收到预收款后，由于此时商品房还未建成，相关商品房的风险收益尚未完全转移给买方，企业需要等到竣工或交付之后，也就是 1-2年后再确认收入、结转成本，而这将导致利润表中的收入数据约滞后于企业现时经营状况 1-2 年左右。因此，在进行房地产企业信用资质分析时，需要对相关科目或指标进行调节。 

       房地产企业的内部特点及信用分析时对应的调节方式总结如下： 

       2）外部特点 

       房地产行业同时涉及金融市场和宏观经济的稳定性，因此受到较多产业供需/人口/土地/货币政策调控，受政策影响大，进一步加剧行业周期性波动。 

       此外，由于房地产企业多采用杠杆经营模式，因此对外部融资的依赖性较强，外部融资的可得性对其信用资质有较大影响。 

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