2020年我国长租公寓行业“爆雷”现象不断市场亟需规范化

2020-11-19 02:22

手机浏览

       “长租公寓”又可以成为“白领公寓”，“单身合租公寓”，主要有“集中式”和“分散式”两类。“长租公寓”是房地产市场一个新兴的行业，主要将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，然后再以单间的形式出租给需要人士。

       我国自长租公寓发展以来，得益于大规模的流动人口、居民收入的不断提升、新生一代购房观念的转变以及购房压力加大，市场得到快速的增长。数据显示，2019年我国长租公寓市场规模已经达到1.73万亿元，预计到2020年我国长租公寓市场规模将达到1.9万亿元左右。

2016-2020年我国长租公寓市场规模及预测情况

资料来源：公开资料整理

       虽然我国的租赁需求在不断上涨，市场有着万亿级的红利。但我国住房租赁行业的行业标准长久以来一直是处于空白状态，而这也使得一些长租公寓品牌“钻了空子”。

       进入2020年以来，我国长租公寓行业“爆雷”现象不断。有资料显示，7月有品程优居、优客逸家；8月有友客公寓、岚悦公寓等；9月是适享公寓、寓意公寓等；10月小鹰公寓出现“爆仓跑路”行为；另外不久前行业领头羊自如也陷入“违约门”。截止到目前，我国长租公寓有超过35家品牌出现了“爆雷”现象或严重资金问题。

       但值得注意的是，上述多家“爆雷”的长租公寓有着大体相同的经营模式，分别为“高进低出”和“长收短付”,即高价收房、低价出租。而这种模式下的长租公寓企业内部形成一个“资金池”，而拥有了“资金池”的长租公寓则开始继续生长，不断扩大规模或者进行金融投资;与此同时,这种模式下恰巧是把市场风险转嫁给房东及租客;因此当资金链出现断裂，房东和租客利益将受损。

       与此同时，长租公寓频繁破产，暴露出部分企业对行业风险管理能力的缺失。因此当务之急是加强此类企业的资金备案与监管。

       针对频发的长租公寓违规行为，2020年9月，住房和城乡建设部发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，对出租与承租、租赁企业、房地产经纪活动、扶持措施等六个方面作出详细规定，加强对住房租赁企业做出监管，竭力保护承租者的利益，目前该条例向社会公开征集意见阶段已经结束。有相关人士分析认为，此次《住房租赁条例（征求意见稿）》的发布，体现了国家整治行业乱象、为承租者“扫雷”的决心。

我国长租公寓相关政策

时间	相关部门	政策名称	主要内容
2019年12月	住建部等多部委	《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》	指出对采取“高进低出”i长收短付”经营模式的住房租赁企业，在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。
2020年3月	住房和城乡建设部等部门	《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》	提出建立交易资金监管制度。
2020年9月	住房和城乡建设部	《住房租赁条例（征求意见稿）》	对出租与承租、租赁企业、房地产经纪活动、扶持措施等六个方面作出详细规定，加强对住房租赁企业做出监管，竭力保护承租者的利益，目前该条例向社会公开征集意见阶段已经结束。

资料来源：公开资料整理

       除了国家层面上，各级地方政府也相继发布长租公寓相关监管政策。截止到目前已有上海、广州、成都、合肥、重庆、海口等城市已经发布《住房租赁风险提示》，开展住房租赁企业金融风险排查，并发布资金监管新规。此外在11月，深圳住建局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，要求住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。

部分地区长租公寓相关监管政策

地区	政策文件	主要内容
深圳市	《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》	要求住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。
重庆市	《关于实施住房租赁资金监管加强住房租赁企业合规经营的通知》	通知称，即日起，在营住房租赁企业在渝机构总部应在一个月内与住房租赁资金监管银行签订资金监管协议，开立监管账户，用于归集在渝所有分支机构需监管资金;住房租赁企业应梳理存量房源和存量租金收支情况，向房源所在地住房城乡建设部门书面报告。新开业的住房租赁企业申请企业备案及开业信息申报前需签订资金监管协议，开立监管账户，企业备案及开业信息申报时，同步提交监管协议及账户信息。
成都市	《关于开展住房租赁资金监管的通知》	要求自9月11日起，新产生的租赁关系，承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的，住房租赁企业应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金，需要存入监管账户。
西安市	《推行住房租赁资金监管通知》	已注册的“托管式”租赁企业应于2020年11月14日前，选择一家监管银行签订住房租赁资金监管协议书并开设唯一监管专用账户，接受住房租赁资金监管。
浙江省	《关于进一步规范商品房委托销售行为的通知》	重点从房地产开发企业、承销机构、行业监管三方面进一步规范商品房委托销售行为，保障市场各方合法权益。

资料来源：公开资料整理

       目前资本市场仍看好长租公寓。有数据显示，截至2019年年底，已有44家规模大型的开发商开展长租公寓业务。而长租公寓要实现健康的盈利，未来还是需要有相对应的梯队搭建管理的机制和运营的模式。因此预计随着各地陆续颁布规范租赁行业新政，举办整治租赁乱象的活动和会议，行业监管力度不断加强，我国长租公寓市场朝着精细化、规范化发展。（WW）

       相关行业分析报告参考《2020年中国长租公寓产业分析报告-行业运营态势与前景评估预测》

更多好文每日分享，欢迎关注公众号