当前我国房地产市场形势分析

        内容提示：当前房地产的形势，邓郁松用了六个字来概括：“平稳，分化，隐忧。”

        房地产市场受到多种因素的影响，出现了大幅的波动，全国一线十大城市房价首现回落，但依旧以平稳发展为主。纵观目前调整的趋势和动向，楼市的较大冲击将持续到明年。

　　从全国一线十大城市房价首现回落，西安房企加大力度抢攻“金九银十”，而市场观望情绪却愈显浓重，楼市调控的效力于3季度充分显现。房市下行的背后，是行业深层次的演变。

　　从全国各主要城市及西安保障房从制度梳理至开发建设的持续推进，再到资金压力下众多房企的兼并转型纷呈上演，均证明了行业的变革已成必然。而楼市的未来，也更让每个楼市参与者不得不思深望远。

　　在10月28日召开的西安2011年3季度西安房地产市场发展及4季度形势预警分析会上，国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松对当前房地产市场作出分析，并对后市进行了判断预测。

　　邓郁松认为，今后的房地产发展有两种可能性：一种是进一步完善与回归正常波动的主动性，放开改善性需求；另一种则应尽量避免大起大落式的调整，保持房地产金融政策的基本稳定。

　　平稳发展依旧是主流

　　当前的房地产市场，虽然增速有所回落，但依旧是以平稳有序发展为主。

　　为什么房地产市场不管是国外还是国内，会频繁出现大幅度的波动？这需要了解当前全国房地产市场的特征。当厘清了房地产市场背后的逻辑、根源等因素后，就会看到下一步房地产市场调整的趋向。

　　当前房地产的形势，邓郁松用了六个字来概括：“平稳，分化，隐忧。”

　　首先可以肯定的是，房地产市场依旧是平稳有序发展的。前3季度全国整个房产行业增速为32%，全国的商品房增速面积同比是12.9%，虽然增速在回落，但依旧处在高位。在全国来看，即便9月份当月仍然保持同比增长，而市场上的房价仍然是在上涨。9月份全国新建商品房每平米价格比上半年回落了将近50元，涨幅是8.1%，这个涨幅低于前3季度全国城镇人均可支配收入13.7%的涨幅，但是这个涨幅是高于去年全年的房价涨幅。

　　其次是分化，这是指部分城市、部分省市的情况和全国出现了很明显的差异，“北京、上海、浙江的城市交易量出现明显的回落，实际上早在2010年的上半年，这些城市的销售量已经低于2009年的同期，全国和部分城市的房地产形势是有根本差别的。”邓郁松说。

　　虽然房地产发展的主流是平稳的，但是仍然存在着隐忧，主要有两点：一是到目前为止，整个房屋的新开工面积已经连续19个月超过商品房的销售，也就意味着整个房地产开发企业需要销售的房屋库存大幅度的增长，达到历史最高水平，销售压力在显著增大。邓郁松分析说，“房地产开发增速连续14个月，现在整个房地产花钱的速度要比收钱的速度快，资金链处在逐步收紧的过程中。”其次，商品房销售面积增速的变化领先于新开工面积增速的变化。资金来源情况领先于投资增速的情况，当资金来源进一步回落，那整个后续的投资也是需要密切关注的。

　　市场波动的多重因素

　　中国的房地产市场产生大幅波动，其中有利率调整、资金来源、贷款增速等多重因素影响。

　　2007年之后，中国的房地产市场出现了大幅波动的情况，其背后有很多我们需要关注的重要因素。

　　2008年全国的商品房交易量出现比较大幅度的下降，下降背后的原因很多人认为是和当年的金融危机有关系，但实际情况是，金融危机在2008年9月才正式爆发，而整个商品房销售量的下降从2008年2月开始，商品房交易量就开始绝对的下降，绝对的负增长。

　　实际上，利率政策的调整对整个购房能力的影响不可小觑，2008年底在几次大幅度降息之后，购房者对整个月供的要求都发生了很大的变化，“在2007年到2008年之间，我们贷款100万，大概需要17500元的收入才能办下来。很明显房子是一天天盖起来的，不可能短期内出现大幅的增加，但是整个金融政策的调整没有造成人的收入水平发生大的变化，却造成了他的支付能力发生大的变化，这也是为什么2009年整个销售量出现大增、价格出现大增的最重要原因，同时也是2008年销售量为什么下来的结果。”邓郁松说。

　　对于房地产企业关心的资金来源问题，可以看到的是，虽然资金来源增速也出现了下降，但与2008年相比，在相同之中又有不同。“相同的是银行的按揭利率保持连续负增长，而在定金、预付款这一块，2008年中期预付款是绝对下降的，到今年9月份仍然是保持30%以上的水平，这是很大的一个变化。”邓郁松说。

　　但不可否认的是，现在整个国内贷款的增速是比较低的，按揭贷款是负增长，那也就是意味着对开发商来说相对低成本的资金回收渠道、资金来源渠道是在相对的舒展过程中，下一步要密切关注银行贷款和调控政策的变化。邓郁松认为“只有知道整个资金来源和销售量的变化，才大体可以看到后续投资变化的一个情况”。

　　市场影响尚需时日

　　当前房地产虽然出现大幅波动，但涨速仍在保持当中，从调整的趋势和动向来看，受到比较大的冲击会体现在2012年。

　　在这轮房地产市场宏观调整中，一、二线城市的交易量下滑，市场已经进入下行通道。

　　对北京、上海这样房价明显偏高的城市来说，它的价格下降是回归正常状态的合理走向，但是用同样的指标来判断，这种状况也会蔓延到全国，因为从全国收入的状况来看，全国整体房价也会出现像北京、上海一样的大幅度下跌。邓郁松认为，“北京、上海的交易量之所以下降，客观反映在这么高的价格上，实际上购买能力是不足的，而在当前的一个价格水平上，把全国作为整体来看，是有一定收入支撑的，大多数城市是处于正常的发展期间。因此对北京、上海来讲房价确定太高，它需要价格回调，这从长期来看是一件好事情。”

　　邓郁松认为，房地产市场调整对整个经济的影响、真正的冲击会体现在2012年，而不是今年，前9月投资增速还在30%以上，销售面积增速也仍然是保持两位数，但是现在我们看到调整的趋势、迹象，如果进一步调整，真正会受到比较大的影响会是明年。他根据当前的形势判断说：“假如这个销量真的进行进一步的回落，明年的房地产增速会出现明显的回落，说是对明年冲击会更大，今年还不明显。”

　　关于保障房和商品房的问题，这两个是不同的供应对象，实际上如果是换一个角度来看待会更好一些，也就是保障房的目标是什么？实现这个目标是不是还有其他的方式，可能会更理想一些。

　　根据相关调研显示，在保障房建设当中，资金的问题还是比较突出的，而且从国际上来看，既然是保障性住房，客观上意味着不能够通过正常的市场化方式去取得一个合理的回报，那么在这种方式下，如何平衡财政正常的支出能力，更好地与整个需求相对应，这是真正要考虑的一个问题。邓郁松认为还有一点需要关注的，那就是“因为很多人都认为因为房价太高，所以提供一些保障房，这样可能会压低房价，可能会使短期内有一个效果，但是大家仍需要进行长期的思考”。

　　保持稳定的金融政策

　　房地产的平稳发展，需要尽量避免大起大落式的调整，保持房地产金融政策的基本稳定。

　　对于整个市场前景判断的依据，邓郁松用了非常精练的六个字“人口、收入、信贷”来概括。他认为，“长期看人口总量和结构的变化，可以用来预测我们这个市场是大体处在什么阶段，是处在快速发展期，还是成熟期，还是到相对往下走的阶段。”

　　如果将购房年龄人群划在24-64岁之间的话，2010年时这一群体比2005年多7500万，到2020年会比2015年下降1500万，到了“十三五”期间，处于这个阶段的人口总量处于绝对下降的趋势。如果按照两年销售面积的峰值应该在2015年前后，是新开工面积，新建住宅。单纯从需求角度来看，邓郁松认为，“目前房地产市场的销售现状还可以持续几年，但是销售量的增速大体上是处在一个放缓的过程中。”

　　其次，从收入的角度可以评判限购的销售价格有没有可持续性。如果将全国作为整体衡量，是否有持续性的问题在于支付能力，“而是不是能够真正成为有购买力的支付能力，这也需要借助银行信贷的支撑，如果没有银行信贷的支撑就无法转化为购买能力。”邓郁松说，“这就仍然需要观察政策趋向，就是核心在于怎么看数量庞大的改善性问题。”

　　对于下一步房地产市场调整将如何发展，邓郁松认为有两种可能性：“一种是进一步完善与回归正常波动的主动性。要把改善性需求放开，包括首次置业和改善性需求给其正常的政策。第二种是尽量避免大起大落式的调整。假如销售量真的出现绝对下降的话，意味着房地产开发企业资金回笼受到很大的冲击，这种情况下，最理想的一定是尽可能地减少支出，意味着后续供应链的减少。”由此可见，要想使房地产避免大起大落，就一定要使市场本身走向正常的回归，使这个市场真正服务于自主性需求。我们可以看到所有的国家，只要住房金融政策出现大的波动，就不可能实现房地产平稳发展，要想实现房地产的平稳发展，客观上就要求住房金融政策能够保持基本稳定。