自2015年住建部出台《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》以来，中央及地方政府陆续出台一系列支持政策，旨在扶持住房租赁市场发展。但由于当年恰逢房地产行业新一轮小周期的起点，政府和资本市场的关注重心仍然在于新房市场和房地产调控政策的博弈之上，对住房租赁市场的关注度一般。直到2017下半年，住建部等九部委共同发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，十九大强调建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，资本市场对住房租赁的关注度才重新提升。
参考观研天下发布《2019年中国住房租赁行业分析报告-市场深度分析与投资前景预测》
2018年，中央及各部委对住房租赁市场的表态基本延续此前框架，主要从供给侧改善入手，着重在土地和融资端发力，力求降低项目获取成本，拓宽融资渠道，提升住房租赁企业的盈利空间和规模发展速度。具体来看，土地方面，原国土部、住建部、农业农村部均强调推进利用集体建设用地建设租赁住房，住建部对租赁用地的供应占比做出要求；融资方面，证监会、住建部首次联合对住房租赁资产证券化出台支持性文件，银保监会鼓励符合条件的保险公司、保险资产管理机构参与长租市场建设。盈利难是困扰住房租赁企业的关键问题，而租赁房源获取成本高昂是盈利难的主要原因之一（另一主要原因是租金水平偏低）。根据有关数据显示，轻资产长租公寓企业的成本结构（不考虑资金成本）中，房源获取成本占70%。
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融资困难是阻碍住房租赁企业规模扩张的主要原因。不管是采用重资产模式还是轻资产模式，住房租赁企业在获取房源时都需要一次性付出大量现金（重资产模式下需要买断物业产权，轻资产模式下通常需要一次性向房东支付押金和部分租金），再加上装修改造的开支，初期现金流出较大。而租金收入则是长期稳定的现金流入。现金流出和流入周期的不匹配，使得住房租赁企业经常面临现金流为负的困境。若不进行融资，则规模扩张将非常缓慢。对于住房租赁企业而言，成熟资本市场的公募REITs是相对更优的资产证券化方式，主要原因为：第一，REITs投资者间接拥有物业产权，在租金收益之外还能享受物业增值收益，从而弥补租金收益率偏低的缺陷，使得产品收益率能够达到投资者要求的水平；第二，REITs分红可抵扣所得税，进一步提高收益率；第三，REITs没有到期期限，与住房租赁企业的长运营周期更加匹配，避免产品到期退出时变卖物业的问题；第四，REITs是可在公开市场交易的公募产品，流动性较高，能够吸引较多投资者购买。
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部分轻资产住房租赁企业为了快速回笼现金、提升规模扩张速度，存在诱导租客使用“租金贷”产品，占用租客贷款用于拓展房源的问题。该模式实际上形成了资金池和期限错配，推高了住房租赁企业的杠杆水平。一旦住房租赁企业资金链出现问题，可能造成租客付了租金但房东未收到租金的局面，从而引发租赁合同纠纷，甚至会造成租客贷款违约影响信用。2018年8月27日，深圳市互联网金融协会发布《关于防范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》，严禁互联网金融平台与违法违规从事长租公寓业务的中介服务商开展类似“租金贷”业务合作。8月29日，西安市住房保障和房屋管理局表示，凡是涉嫌“租金贷”违规违法的企业或个人，其行为一经查实，将严格依法处罚。考虑到“租金贷”既可能引发金融风险，还可能造成不良的社会影响，我们预计后续会有更多文件出台，限制相关业务的开展。
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根据有关机构的数据，2017年我国租赁人口为1.94亿人，租金水平平均为515元/月/人，住房租赁市场租金规模为1.2万亿元。总结美国、德国、日本、香港等发达国家或地区住房租赁市场的发展历程，人口持续向大都市集中是行业发展的重要驱动力，我国预计也不会例外。另外，考虑到我国正处于住房租赁市场发展的初级阶段，政策预计也将是行业发展的驱动力。展望未来，我们预计在人口流动和政策利好驱动下，我国租赁人口和租金水平将有较大提升空间，租赁市场规模或将快速提升，预计2025年我国租赁市场规模有望达到2.33万亿元，相较2017年接近实现翻番。
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