房地产降温趋势明显，政策影响有限

2018-10-10 03:28

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过去十年，中国楼市受经济环境和政策影响，呈现短周期的波动。不过这两年，所谓的“金九银十”被淡化，九、十月份不一定是楼市最热的时候，“金九银十”反而有可能行情冷淡。

参考观研天下发布《2018年中国房地产行业分析报告-市场运营态势与发展趋势预测》

今年的秋季，无论是购房者、房产中介还是开发商，都多少感受到了市场的凉意。在国庆假期，多名中介反映看房的情况与平常没有区别，并未出现购房者利用假期大规模看房的现象。

国庆期间多地传出疑似因楼盘降价而引发的纠纷事件。据了解，杭州相关楼盘的纠纷仅为个案，开发商调整了部分房源的价格且同意退房。

整体来看，由于目前一二线城市大多实施了新房限价制度，普遍存在一二手房价格倒挂情况，在目前的市场环境下，一手房住宅仍有价格优势。

不过房地产分析人士同时指出，2018年楼市逐渐出现了冲高回落的迹象，而近来大量房企都进入促销优惠期，加快回款节奏。这种情况下，打折、降价现象很可能从个案由点到线到面扩散。房企将会在运用促销手段加快销售和控制风险之间谨慎平衡。

2018年9月某周样本城市成交量

资料来源：中国报告网整理

政策上：（1）长假前后行业政策方面维持相对平稳，未出台以往年份“930”级别的新政，影响较大的取消预售传闻短期内对房企现金流基本无影响，但若未来推出，房企负债“无息变有息”将对行业产生深刻影响。（2）货币政策方面，10月7日央行宣布降准1个百分点，释放增量资金约7500亿元。从以往经验看，降准与楼市有较为明显的正相关性，但我们认为本次降准对房地产的影响不宜过分期待。原因是以往货币放松多数有调控政策放松的影响，而本次货币放松的同时调控政策持续高压，因此降准对于地产的影响仍然有待观察。

销售回笼和市场融资是房地产企业的主要资金来源，也是赖以生存的血液。在2018年年初开始收紧房企融资的政策背景下，如果连现金流稳健的万科都感受到回款的滞缓、去化的压力，不难想象一些中小房企的资金链是何种境况。事实上，今年恒盛地产被爆违约后，天房集团、华夏幸福、鲁商置业等上市公司均因为资金链问题遭到交易所问询。

2018年，热点城市土地溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。2018年1-7月，全国流拍土地接近800宗，二线和三四线城市的土地流拍数量同比增长高达200%和121%。成交面积方面，全国各地均有所下滑。