上半年近5成房企净利下滑 下半年去库存仍是重点

      报告网摘要：7月已过，大量房企开始进入了中报季。

      7月已过，大量房企开始进入了中报季。

      8月4日，聚焦于珠三角市场的时代地产发布了首份房企中报，随着二季度楼市回暖，时代地产等房企业绩保持了稳健增长的势头。但从整体来看，上半年房企卖多赚少，近五成净利下滑。

      与滞后的半年报相比，7月的业绩表现并不尽如人意，深圳等地楼市上升的势头正在衰减；各地新房成交量整体由高位回落，结束了持续3个月的增长。

      下半年的楼市，将随着宏观经济的走势震荡加剧，一二线城市与三四线城市分化也更加明显。

      对于房企来说，楼市整体供大于求的矛盾并没有实质改变，下半年的重点仍然是去库存。

      上半年卖多赚少

      今年上半年，受“3·30房贷新政”以及央行连续降息的影响，房地产市场呈现回暖势头，大部分房企在业绩上表现不俗。截至日前，在34家公布上半年销售额的房企中，25家销售额同比上涨，占比达到74%。其中，大型房企如万科、保利、恒大、龙湖等相对稳健，销售额增幅在7%-25%，深圳控股、花样年业绩翻番，同比增幅分别达到142%和125%。作为首个公布中报的房企，时代地产给了个开门红：上半年业绩跑赢了大市。

      中报显示，公司上半年实现合约销售收入76亿元，同比增长27%，完成全年销售目标的46%，目标完成率在内房股中位居前列。

      根据克而瑞发布的《2015年上半年中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，TOP50房企的销售额同比增幅为9%，20家典型房企的销售目标完成率为41%。

      此外，时代地产上半年净赚4.56亿元，较去年同期增长10%，净负债比率较去年年末下降9.2%，现金及银行存款账面余额增加12亿元，公司财务状况更加稳健。

      然而与业绩持续增长相反，不少房企的净利润正在缩减。Wind资讯统计数据显示，截至7月27日，沪深两市有76家上市房企公布了2015年中报业绩预告，其中预告净利润亏损的企业就有27家，预计亏损额度最高的是*ST京蓝，预计亏损4.2亿元-5.3亿元，同比下滑1850%-2338%。

      整体来看，上半年房企卖多赚少，公布中报业绩企业中逾三成企业预亏，近五成房企净利润下滑，在一定程度上折射出房地产行业整体利润率下行的现象；其中，中小房企占比较大，数据多数反映了中小企业的业绩变动。

      对于销售额上涨、净利润下降的局面，中原地产首席分析师张大伟分析，近年来的地价上涨速度较快，侵蚀了房企的利润空间；而海外融资、信托、基金、互联网众筹等渠道资金成本增加，房企卖房的溢价空间缩减；此外，房价涨幅放缓，甚至部分出现下跌，也削减了利润，甚至造成亏损。

      在2014年年报中，包括万科、招商等在内的龙头房企也对其部分项目计提了存货跌价准备，而今年一季度的市场也弱于去年，多数房企在那个时间段都有打折优惠清理存货行为，为了销售量而造成对利润空间的挤压，半年报利润下滑可以想见。

      楼市整体复苏难

      中原监测的40个城市数据显示，7月新建住宅成交面积环比下降5%，一线、二线及三四线城市降幅分别为3%、7%、1%。

      从CRIC的数据中也可以看到，7月份59个城市楼市成交环比6月全线下滑，平均下滑13%，房地产交易市场呈现出整体回落的趋势。

      深圳市房地产研究中心王锋认为，前期房价上涨过快、股市财富效应消失和银行收紧信贷、成本提高都是楼市回落的可能原因。而7、8月是传统的楼市淡季，季节性因素造成的成交量回落也是重要原因之一。

      易居中国执行总裁丁祖昱则表示，7月楼市是“比上不足、比下绰绰有余”。7月市场是在二季度成交井喷、需求大幅消化、供给相对不足、股市跌宕起伏，又无后续政策等多重因素影响之下取得的，至少维持了相对好的走势。

      另外，一些大牌房企如碧桂园、万科、金融街、龙湖等一改前两季度的谨慎，频频拿地，平均溢价率高达27%，较上月上升了10个百分点。地市往往要比楼市变化慢半拍，预计8月份应将延续7月，整体情况会继续保持稳定。7、8月的淡季不会导致市场形势反转向下，但更给力的政策也许要到9月中下旬，众多楼盘还准备在9、10月份的旺季上市。

      值得注意的是，中指院认为，7月楼市逐步进入调整期，在成交平稳，供应减少的背景下，库存分化却继续扩大。

      其重点监测的28个城市供求比继续维持低位。其中，深圳、贵阳、苏州等供求比不足0.6。深圳、上海、合肥消化周期仅为7.4、7.1、7.0个月。但与此同时，南昌、郑州、大连等城市库存继续高位，供求比都在1.3以上，尤其是大连，本月供求比达1.5，大连、沈阳、西安消化周期则分别高达30.7、31.1、22.0个月。另外，南宁商品住宅存量超760万平方米，是自2007年以来的最高值，市场压力不可小觑。

      张大伟对此表示，一二线城市与三四线城市已经出现了两种完全不同的走势，因为各地市场库存压力不同。从人口流入看，三四线城市整体降温的趋势依然难以改变；而地方政府的刺激政策对一二线城市的影响相对较大。

      张大伟指出，后续房地产刺激政策还会有多种可能性，包括降准降息继续在二季度都有出现的可能性，地方政府的救市政策力度更是越来越大，这种情况下，购房者入市的积极性的确在提高。

      时代地产高管在业绩发布会上表示，国内货币政策将维持稳定及偏松的状态，预计下半年总体经济将会略优于上半年。在充足的购房需求支持下，一线城市的房价将会稳步回升，尤其是在拥有庞大交易量及库存压力较小的城市，房价上升将会更为明显，重点的二线城市房价也将趋向稳定。

      摩根大通中国首席经济学家朱海斌表示，下半年重点关注领域之一是房地产。房地产将分化明显，其表现是楼市成交量出现反弹，房价出现环比增长，但新开工面积和房地产投资增速却仍下降。

      同时，对于下半年楼市复苏是否将演化到整个房地产投资的复苏，朱海斌表示并不乐观。在他看来，房地产总体供大于求的局面尚未改变，需要进一步调整；而各城市之间分化明显，三四线城市成交量等都面临调整。另一方面，住宅市场和商业地产之间的分化加大，“商业地产在今年或明年将面临较大的风险”。相关行业资讯请查阅中国房地产中介行业运营态势及未来五年盈利战略分析报告。