2009年上半年河南省房地产行业分析

    （一）房地产开发投资增速在低位运行的基础上有所加快，90平方米及以下住宅投资快速增长

    上半年，河南省累计完成房地产开发投资587.85亿元，比上年同期增长17.3%，增速同比回落31.4个百分点，分别比一季度、1-4月、1-5月加快5.3个、5.2个和5.3个百分点。其中住宅投资467.01亿元，增长17.7%，增速同比回落39.3个百分点，分别比一季度、1-4月、1-5月加快5.4个、5.8个和4.7个百分点，住宅投资占开发投资的比重为79.4%，同比提高0.3个百分点；办公楼投资9.91亿元，下降16.2%，比重由上年同期的2.4%下降到1.7%；商业营业用房投资52.92亿元，增长1.2%，比重由上年同期的10.4%下降到9.0%；其他投资58.01亿元，增长43.2%，比重由上年同期的8.1%提高到9.9%。

    上半年，河南省90平方米及以下住宅投资133.70亿元，比上年同期增长33.7%，高于同期住宅投资增速16.0个百分点，90平方米及以下住宅投资占住宅投资的比重为28.6%，比上年投资提高3.4个百分点。

    与全国和中部六省比较，上半年，河南省房地产开发投资居全国11位、居中部六省第2位。增速高于全国平均增速7.4个百分点，居全国15位、居中部六省第3位。房地产开发投资占全国的比重为4.1%，同比提高0.3个百分点。

    （二）房屋施工规模有所扩大，新开工规模降幅缩小，竣工面积明显增加

    上半年，河南省房屋施工面积11103.11万平方米，比上年同期增长14.8%，增速同比回落24.7个百分点，分别比一季度、1-4月、1-5月加快5.8个、5.6个和0.1个百分点。其中，住宅施工面积9200.31万平方米，增长15.4%，增速同比回落28.8个百分点，分别比一季度、1-4月、1-5月加快7.0个、6.3个和0.1个百分点。

    上半年，河南省房屋新开工面积2606.72万平方米，比上年同期下降4.3%，增速同比回落25.1个百分点，降幅分别比一季度、1-4月、1-5月缩小5.5个、8.9个和7.1个百分点。其中，住宅新开工面积2241.88万平方米，下降4.7%，增速同比回落28.1个百分点，降幅分别比一季度、1-4月、1-5月缩小9.9个、10.4个和6.9个百分点。

    上半年，河南省房屋竣工面积797.90万平方米，比上年同期增长25.9%，增速同比加快18.4个百分点，分别比一季度、1-4月、1-5月加快0.1个、1.0个和1.2个百分点。其中，住宅竣工面积726.94万平方米，增长35.3%，增速同比加快32.1个百分点，分别比一季度、1-4月、1-5月回落7.3个、1.6个和0.5个百分点。

    （三）资金来源有所好转，企业资金压力略有缓解

    上半年，河南省房地产开发到位资金764.27亿元，比上年同期增长24.1%，增速同比回落9.4个百分点，分别比一季度、1-4月、1-5月加快11.3个、9.2个和5.5个百分点。房地产开发企业资金来源增速在连续14个月低于完成投资增速的情况下，从一季度开始高于完成投资增速，上半年资金来源增速高于投资增速6.8个百分点。

    在房地产开发企业资金来源中，国内贷款85.46亿元，增长42.0%，所占比重由上年同期的9.8%上升到11.2%；自筹资金405.78亿元，增长21.6%，所占比重由上年同期的54.2%下降到53.1%，其中企业自有资金168.83亿元，增长33.5%，所占比重由上年同期的20.5%上升到22.1%；定金及预收款148.54亿元，增长14.3%，在经过连续三个月商品房销售放量增长后，从1-4月开始扭转了自上年7月以来连续下降的态势，定金及预收款增速比1-5月加快0.9个百分点。

    （四）商品房销售趋暖态势逐步显现，期房销售好于现房

    上半年，河南省商品房销售面积为1387.89万平方米，比上年同期增长20.1%，分别比一季度、1-4月、1-5月回升22.5个、17.5个和8.3个百分点。其中，商品住宅销售面积为1303.64万平方米，增长22.7%，分别比一季度、1-4月、1-5月回升21.8个、17.9个和9.0个百分点。商品房销售面积从今年1-4月开始扭转了连续一年下降的局面。

    上半年，河南省商品房销售额360.49亿元，增长31.7%，分别比一季度、1-4月、1-5月回升23.8个、14.2个和4.4个百分点。其中商品住宅销售额为318.87亿元，增长39.8%，分别比一季度、1-4月、1-5月回升24.1个、12.4个和4.7个百分点。

    在商品房销售中，现房销售面积423.92万平方米，销售额84.66亿元，分别增长10.6%和11.8%；期房销售面积963.97万平方米，销售额275.83亿元，分别增长24.8%和39.3%。

    （五）土地购置面积逐步增加、完成土地开发面积止跌转升

    上半年，河南省房地产开发企业土地购置面积1218.45万平方米，比上年同期增长28.6%，增速分别比一季度、1-4月、1-5月加快19.4个、16.8个和16.4个百分点。完成土地开发面积553.59万平方米，增长1.4%，分别比一季度、1-4月、1-5月加快10.9个、8.0个和4.2个百分点，扭转了自2007年6月以来连续下降的态势。

    （六）商品房销售价格小幅攀升

    据国家统计局70个大中城市抽样调查数据显示，2009年6月份，与上年同月相比，新建住房销售价格全国下降0.6%，郑州、洛阳、平顶山三市分别上涨0.8%、2.9%和1.4%，居全国70个大中城市的位次分别为第24位、8位和20位；与今年5月份相比，新建住房销售价格全国上涨0.8%，郑州、洛阳、平顶山三市分别上涨0.1%、0.7%和1.3%，居全国70个大中城市的位次分别为第61位、25位和10位。

    （七）“豫房景气”明显回升

    2009年6月，豫房景气指数值为94.11，比5月份上升1.13点，同比下降5.95点。

    六大分类指数环比5升1降，出现明显好转迹象。房地产开发投资分类指数为86.66，比5月份上升1.17点，同比下降11.47点；资金来源分类指数为91.68，比5月份上升6.15点，同比下降6.50点；土地开发面积分类指数为92.99，比5月份上升0.99点，同比上升0.12点；房屋施工面积分类指数为96.89，比5月份上升1.25点，同比下降7.76点；商品房空置面积分类指数为84.54，比5月份下降1.27点，同比下降15.67点；商品房销售价格分类指数为110.41，比5月份上升0.08点，同比上升5.17点。

    二、当前河南房地产开发运行需要关注的问题

    （一）房地产开发投资增速低位运行

    上半年，河南省房地产开发投资比上年同期增长17.3%，增速同比回落31.4个百分点，比2008年全年回落24.3个百分点，低于河南省城镇投资增速17.9个百分点、第三产业投资增速14.9个百分点。房地产开发投资对城镇投资、第三产业投资增长的贡献率分别为7.1%和18.6%，比上年同期分别下降11.9个和41.8个百分点。

    （二）商品房开发结构性矛盾突出

    今年以来，河南省商品房开发结构得到较大调整，但结构性矛盾依然突出，经济适用房和90平方米及以下商品住宅所占比重仍显偏低。上半年，河南省房地产开发企业承担经济适用房建设完成投资20.71亿元，占住宅投资的比重为4.4%，施工面积519.19万平方米，占住宅施工面积的5.6%，新开工面积141.69万平方米，占住宅新开工面积的6.3%；河南省90平方米及以下商品住宅投资133.70亿元，占商品住宅投资的比重为28.6%，施工面积2470.95万平方米，占商品住宅施工面积的26.9%，新开工面积525.61万平方米，占商品住宅新开工面积的23.4%，距70%的目标还有很大差距。

    （三）开发商投资信心不足

    今年以来，河南省商品房新开工面积持续下降，一季度下降9.8%，1-5月下降11.4%，上半年下降4.3%。据对郑州市有开发项目的50家企业调查结果显示，下半年准备新开楼盘的企业占36%，不准备新开楼盘的企业占62%，不确定的占2%。新开工面积持续下降，开发商投资信心不足，将影响房地产市场的可持续发展。

    （四）企业资金依然紧张

    上半年，尽管企业资金压力有所缓解，但仍不容乐观。河南省房地产开发企业资金来源中，占资金来源50%以上的自筹资金增长21.6%，低于资金来源2.5个百分点，占资金来源的比重降低1.1个百分点。通常占企业资金来源四分之一左右的定金及预收款比重下降，上半年定金及预收款增长14.3%，占资金来源的比重为19.4%，同比降低1.7个百分点。

    三、2009年河南房地产开发市场走势的基本判断

    房地产市场的走势，与宏观政策的调整、宏观经济走势密切相关。当前，国际金融危机对我国经济的不利影响并未减弱，影响房地产市场健康发展的不确定因素依然较多。今年以来，尽管河南房地产开发市场回暖迹象逐步显现，但总体形势短期的回升能否构成长期持续的趋势还需要进一步的观察。初步判断，下半年河南房地产开发市场回暖的积极因素和有利条件将继续增多，保障性住房将逐步扩大，廉租房、经济适用房和普通住房建设将继续得到加强。

    （一）有利因素。一是政策效应逐步显现。随着中央和地方扩大内需、促进房地产业健康发展等有关政策的贯彻实施，对房地产市场的调整将起到一定的促进作用。国家实施积极的财政政策、适度宽松的货币政策，将有利于缓解企业资金紧张的局面。下调购房贷款利率、首付款比例和房地产项目资本金比例，降低各种税费以及各种促销手段，将有利于提振消费者和开发商的信心。据对郑州市50家企业调查，有64%的企业认为当前房地产市场出现积极变化是国家和地方促进房地产健康发展的有关政策起到了作用；二是受经济企稳向好的影响，今年以来，全国及河南房地产市场回暖迹象逐步显现，有利于提振开发商和消费者的信心；三是从长期看，住房刚性需求依然存在。我省房地产市场起步较晚，商品房主要以自住消费为主，投资性购房较少，随着城镇化步伐的加快，我省将继续加大保障性住房建设力度，加快棚户区改造、老城区和“城中村”改造进度，继续启动县域房地产开发市场，因此，我省房地产市场仍然有着较大的市场潜力；四是河南省房价趋于基本理性。我省与全国相比，房价居下游水平，尽管上半年河南房价小幅攀升，但随着市场形势的发展，各项政策的落实到位，房价将趋于基本理性；五是房地产市场依然处于调整期，但调整的期限将逐步缩短，投机性成分开始减少，市场将逐步回归理性。

    （二）不利因素。一是受美国次贷危机的影响，国内商业银行对开发企业的贷款依然持谨慎态度，开发企业资金紧张的情况近期内难以得到有效改善；二是受国际、国内经济形势的影响，股市、基金、房市、楼市持续低迷，大量居民财产性收入较少，生活压力加大，刚性购房需求受到抑制；三是市场主体的自我约束机制不健全。目前，河南房地产开发企业整体实力不强，中介机构、物业管理企业的品牌优势不明显，大型企业和企业集团的核心竞争力和自主创新能力亟待提高；四是政策的刺激效应有明显的滞后期。据调查，虽然有诸多政策出台，对房地产市场的长期趋势看好，但政策的作用会有一段延缓期，2009年房地产市场下行压力仍然较大。

    四、促进河南房地产开发业健康发展的对策建议

    针对当前河南房地产开发业发展过程出现的新变化、新情况、新问题，当前和今后一个时期，河南应继续采取“抓保障、稳市场、促消费、强监管、减负担”的综合性措施，促进房地产市场健康发展。

    （一）继续加强和改善宏观调控

    一是要积极引导和调控房地产市场走势，确保中央和河南政策措施落实到位；二是要继续优化住房供应结构，引导企业重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，适度发展中高档商品房，形成各种价位档次住房供给的合理配置。要制定科学的城中村和旧城改造中长期规划，引导城中村和旧城改造依法有序推进，防止不顾地方实际的大拆大建；三是要加大保障性住房建设的资金投入，严格落实保障性住房建设有关政策。四是要调整优化产业结构，引导有资信和品牌优势的开发企业通过兼并、收购、重组等形式成为竞争力强的大型企业和企业集团。重点支持中原城市群城市做大做强中心城市房地产业，大力支持其他省辖市发挥自身优势，培育发展房地产业，积极拓展县域房地产市场；五是要抓好新开项目土地供应的分析论证，严格控制高档商品住房的土地供给，加大对中低价位普通商品住房和经济适用房的土地供给力度，建立土地闲置超规模、超期限房地产开发企业的退出机制等。从长远看，政府对房地产市场应采取规划控制、土地供给、税收调节、构建住房保障体系等综合手段进行调控。

    （二）强化合理住房消费的正确引导

    一是要建立合理的住房消费模式，通过精心设计与产业化生产，注重原有住房的更新和节能改造，提供“面积不大功能全，造价不高品质优，占地不多环境美”的省地节能环保型住宅。二是要加大正面舆论宣传引导和税收调节力度，提振居民消费信心，引导居民适度住房消费，不断满足不同层次的住房需求。

    （三）切实做好稳定房价工作

    当前，河南房价与全国及其他30个省市区相比处于下游水平，房价下调的空间较小。但是，用国际通用房价收入比来比较（一般认为房价总额与居民家庭年收入之比在3—6倍为合理区间，大于此区间则认为房价超出了人们的经济承受能力。以郑州为例，2008年郑州市户均可支配收入45430元左右，同期郑州普通住宅价格为3994元/平方米左右，按户均100平方米计算，即每套住房40万元左右，房价收入比达到了8.8倍），目前河南房价仍然偏高。因此，各级政府要把控制房价作为今后的工作重点，增强地方的主动性和积极性，加强供需双向调节，切实增加中低价位、中小套型的普通住房供应，既要抑制房地产价格过快上涨，又要防止房价的大幅度下降，真正使房地产价格保持合理的水平。

    （四）拓展房地产企业融资渠道

    房地产业是一个资金密集型产业，高投资、长期资金占用是其显著特点，房地产的持续发展主要取决于资金的有效供给。因此，拓展房地产企业融资渠道，构建多元化融资体系，支持开发企业通过多种渠道筹集开发资金的合理融资需求；大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产信托等融资工具；吸引社会资金进入住房开发和住房保障领域，积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制等等。

    （五）加大房地产市场监管力度

    一是要严格房地产市场准入、清出制度，运用法律、经济和必要的行政手段将资信不良、工程质量低劣、违规建设和交易及不承担法律责任的企业清出房地产行业；二是要完善房地产市场信息系统和信息发布制度，做好房地产市场情况分析和监测工作；三是要加强房地产开发建设、交易、物业管理等环节全过程监管，严肃查处虚构买卖合同、囤积房源、发布虚假广告、提供不实房价和销售进度信息、恶意哄抬房价、诱骗消费者争购以及炒买炒卖、囤积土地，违反规划及控制性要求的行为；四是要加大对小产权房的处理、解决力度；五是要进一步规范物业服务收费标准，提高从业人员素质，提升服务水平。

    （六）改革房地产管理政策，调整规费征收，缓解开发资金压力

    一是要在当前情况下，国家和省要上收部分房地产开发管理权限，防止地方政府随意扩大税费征收比例等滥用行政管理权限的行为；二是要按照少取、放活的原则，对房地产开发和交易环节的规费进行进一步清理，没有政策规定的坚决取消，能降低标准的可尽能降低标准，能后置的尽量后置。如基础设施配套费、劳保统筹基金、人防异地建设费等行政事业收费和政府性基金等，可延期到办理商品房预售证时收取。