参考中国报告网发布《2017-2022年中国房地产行业市场发展现状及十三五发展机会分析报告》
2017 年，房地产企业的融资成本呈现上行的态势。不过，相比历史而言，这种上行在速度上是比较温和的。而且，目前优质房地产企业发行债券仍然是可行的。
2017 年 7 月，国企融资优势进一步扩大。截至 2017 年 7 月 28 日，国企中票估价收益率平均比民企要低 140 个 BP。2015 年底，2016 年底，该差距分别是 116 和 73 个 BP。国企中票的估价收益率平均为 4.8%，仅比 2016 年年底有比较小幅度的上升；而民企则达到6.2%的水平，比去年年底 5.1%的水平上升较为明显（不考虑新发行品种，样本可比）。
银行间市场中国企逐渐占据优势，可能是整个行业国企重拾优势的缩影。银行间市场融资的民企，一般都是中国房地产市场上规模最大，最具竞争力的企业。我们相信，民营地产企业作为一个整体，其融资成本的劣势更大。
当然，我们相信即使是在 2015 年底，国企的融资成本也普遍低于民营企业。但一般而言民营企业的激励机制更加灵活。国企和民企之间的均衡被打破，要么就是某一方在激励方面有所突破，要么就是两者之间的融资成本差异变化。2015 年前后，民营地产企业的资金成本劣势明显收窄，激励机制又有所突破（项目跟投制度成熟），以至于在之后两年的时间里民企在地产行业独领风骚。2017 年，随着国企的融资成本优势再次巩固，且招商蛇口等公司在激励层面也有所突破，我们相信竞争力的天平又开始向国企倾斜。
土地市场的非理性因素开始逐渐挤出。政府逐渐改革土地出让制度，价格不再成为唯一的土地归属决定因素。规划综合评标、竞自持面积、抽签、限房价竞地价等措施都一定程度上限制了土地市场的泡沫产生。
长期来看，过去几年热点城市随着核心区域逐渐开发完毕，土地供应有所下降。我们相信，随着长效机制逐渐落到实处，热点城市土地供应有望有所恢复。在此背景下，加之企业资金成本开始上行，土地市场有望回归理性。
长期以来，房地产公司估值较低的关键问题，是一旦市场向上，原材料（土地）价格的上涨速度要快于商品（房屋）价格上涨速度。出让规则有序调整，土地市场泡沫逐渐挤出，有利于行业运行可持续性提升。
2017 年，房地产企业的融资成本呈现上行的态势。不过，相比历史而言，这种上行在速度上是比较温和的。而且，目前优质房地产企业发行债券仍然是可行的。
2017 年 7 月，国企融资优势进一步扩大。截至 2017 年 7 月 28 日，国企中票估价收益率平均比民企要低 140 个 BP。2015 年底，2016 年底，该差距分别是 116 和 73 个 BP。国企中票的估价收益率平均为 4.8%，仅比 2016 年年底有比较小幅度的上升；而民企则达到6.2%的水平，比去年年底 5.1%的水平上升较为明显（不考虑新发行品种，样本可比）。
15 年前地产企业发行中票，估计收益率变化
数据来源：中国报告网整理
16 年之前地产企业发行中票，估计收益率变化
数据来源：中国报告网整理
银行间市场中国企逐渐占据优势，可能是整个行业国企重拾优势的缩影。银行间市场融资的民企，一般都是中国房地产市场上规模最大，最具竞争力的企业。我们相信，民营地产企业作为一个整体，其融资成本的劣势更大。
当然，我们相信即使是在 2015 年底，国企的融资成本也普遍低于民营企业。但一般而言民营企业的激励机制更加灵活。国企和民企之间的均衡被打破，要么就是某一方在激励方面有所突破，要么就是两者之间的融资成本差异变化。2015 年前后，民营地产企业的资金成本劣势明显收窄，激励机制又有所突破（项目跟投制度成熟），以至于在之后两年的时间里民企在地产行业独领风骚。2017 年，随着国企的融资成本优势再次巩固，且招商蛇口等公司在激励层面也有所突破，我们相信竞争力的天平又开始向国企倾斜。
中票的一级市场定价情况
资料来源：中国报告网整理
土地市场的非理性因素开始逐渐挤出。政府逐渐改革土地出让制度，价格不再成为唯一的土地归属决定因素。规划综合评标、竞自持面积、抽签、限房价竞地价等措施都一定程度上限制了土地市场的泡沫产生。
长期来看，过去几年热点城市随着核心区域逐渐开发完毕，土地供应有所下降。我们相信，随着长效机制逐渐落到实处，热点城市土地供应有望有所恢复。在此背景下，加之企业资金成本开始上行，土地市场有望回归理性。
百城土地市场成交溢价率（%）
数据来源：中国报告网整理
百城土地市场住宅类用地供应（万平）
数据来源：中国报告网整理
长期以来，房地产公司估值较低的关键问题，是一旦市场向上，原材料（土地）价格的上涨速度要快于商品（房屋）价格上涨速度。出让规则有序调整，土地市场泡沫逐渐挤出，有利于行业运行可持续性提升。
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