参考中国报告网发布《2017-2022年中国房地产行业市场发展现状及十三五竞争策略分析报告》
稳定的房地产市场意味着房价不会明显上涨。那么，在按揭利率不断提高的背景下，是否需要担心下半年起新房销售明显降温呢？
我们认为，在特殊的二手替代的环境之下，新房销售可能保持较好。所谓二手替代效应，就是说由于二手房在一二手房成交中所占比例的不断下降，使得在按揭供给不足的情况下，新房依旧热销的现象。导致二手替代出现的有两个原因，第一是因为部分政策专门针对二手房，例如要求资料不全的房屋不得在中介挂牌，严厉打击阴阳合同等；第二则是一手房领域存在预售证发放的管制，取得销售许可的项目定价普遍低于市场均衡价格。
由于二手的成交到网签实际上存在明显的时滞，故而此前二手的网签一直不能反映二手市场的真实运行情况。2017 年 7 月起，成交终于开始在网签层面反映出来，7 月当月我们跟踪的样本城市（北京、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门和无锡）二手房销售签约同比下降接近 40%，比过去几个月明显扩大。且指标性城市北京二手房网签同比下降幅度超过 60%，市场显著降温。
观察带看等二手市场的先行指标，我们预计二手市场销售量的调整仍将继续。我们预计未来几个月二手市场网签将继续明显下降。
因此，在按揭贷款增长并无超预期的情况下，新房销售却可以超预期。我们相信，2017 年下半年新房销售并无明显降温的风险。如果我们假设全年月均新增按揭 4000 亿元，则我们估计全年商品房销售额增速为 16.2%。如果我们假设全年月均新增按揭 3800 亿元，则我们估计全年商品房销售额增速为 12.9%。
稳定的房地产市场意味着房价不会明显上涨。那么，在按揭利率不断提高的背景下，是否需要担心下半年起新房销售明显降温呢？
我们认为，在特殊的二手替代的环境之下，新房销售可能保持较好。所谓二手替代效应，就是说由于二手房在一二手房成交中所占比例的不断下降，使得在按揭供给不足的情况下，新房依旧热销的现象。导致二手替代出现的有两个原因，第一是因为部分政策专门针对二手房，例如要求资料不全的房屋不得在中介挂牌，严厉打击阴阳合同等；第二则是一手房领域存在预售证发放的管制，取得销售许可的项目定价普遍低于市场均衡价格。
由于二手的成交到网签实际上存在明显的时滞，故而此前二手的网签一直不能反映二手市场的真实运行情况。2017 年 7 月起，成交终于开始在网签层面反映出来，7 月当月我们跟踪的样本城市（北京、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门和无锡）二手房销售签约同比下降接近 40%，比过去几个月明显扩大。且指标性城市北京二手房网签同比下降幅度超过 60%，市场显著降温。
代表性城市二手签约同比变化
数据来源：中国报告网整理
7 月二手签约分城市同比变化
数据来源：中国报告网整理
观察带看等二手市场的先行指标，我们预计二手市场销售量的调整仍将继续。我们预计未来几个月二手市场网签将继续明显下降。
19 个重点城市二手房市场新增需求
数据来源：中国报告网整理
19 个重点城市二手房市场新增带看量
数据来源：中国报告网整理
因此，在按揭贷款增长并无超预期的情况下，新房销售却可以超预期。我们相信，2017 年下半年新房销售并无明显降温的风险。如果我们假设全年月均新增按揭 4000 亿元，则我们估计全年商品房销售额增速为 16.2%。如果我们假设全年月均新增按揭 3800 亿元，则我们估计全年商品房销售额增速为 12.9%。
4000 亿按揭贷款月均投放假设下，不同情景 2017 年商品房销售额增速预计
数据来源：中国报告网整理
3800 亿按揭贷款月均投放假设下，不同情景 2017 年商品房销售额增速预计
数据来源：中国报告网整理
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