北上广深商品房价首次全面停涨形式分析

2011-08-19 03:37

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内容提示：一线城市中，北京、上海和广州二手房价环比略涨，涨幅分别为0.1%、0.3%和0.2%；深圳二手房价下降0.5%。

国家统计局昨日例行公布7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。总体而言，环比数据显示出楼市调控的成效，而同比数据并不乐观。

与上月相比，70个大中城市中新建商品住宅不含保障性住房价格下降或持平的达到31个。但与去年同月相比，69个城市价格仍然上涨，仅三亚一地价格下降。

新建商品房价广州同比涨6.4%

数据显示，与去年同月相比，7月份70个大中城市中新建商品住宅价格下降的有1个，涨幅回落的城市有26个，同比涨幅在5.0%以内的城市有39个。

同比涨幅最高的是南昌，同比上涨9.3%。其他涨幅较高的城市还有：长沙上涨8.4%、乌鲁木齐上涨8.9%、兰州上涨8.2%、洛阳上涨8.1%、石家庄上涨7.7%。一线城市中，北京同比上涨1.9%，上海上涨2.5%，广州上涨6.4%，深圳上涨4 .7%。杭州同比持平，环比下降0.1%。

与上月相比，价格下降城市有14个，持平的有17个。下降和持平的城市比6月份增加了5个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过1%，涨幅比6月份缩小的城市有15个。

值得注意的是，北京、上海、广州和深圳四个一线城市，新建商品住房价格首次出现环比上月全面持平的情形。今年1-6月，除北京和深圳在3月份环比持平外，四个一线城市房价始终呈小幅上涨的趋势。

比较1-7月数据，新建商品房价格同比下降的城市持续增加，从2月份的8个、3月份的12个直至7月份的14个。环比持平的城市也从2月份的6个到7月份的17个。但7月份价格同比下降的城市只有1个。2月份至今，价格同比下降的城市最多时也就3个。

二手房价深圳环比跌0.5%

二手住宅方面，7月份70个大中城市中价格同比下降的有4个。同比涨幅回落的有28个，比6月份增加了4个。同比涨幅在5.0%以内的有49个。

与上月相比，二手住宅价格环比下降的城市有22个，持平的有12个。价格环比上涨的36个城市中，环比涨幅均未超过1%。其中，环比涨幅最高的为韶关，环比上涨0.7%。其余35个城市环比涨幅均在0.5%以内。

一线城市中，北京、上海和广州二手房价环比略涨，涨幅分别为0.1%、0.3%和0.2%；深圳二手房价下降0.5%。

后市预测

“拐点论”为时尚早

业内普遍认为，高通胀等因素下楼价仍有支撑

随着房价涨势趋缓，“拐点论”声音依稀传来。但业内人士普遍认为，短期谈“拐点”为时尚早。

在很多专家眼里，今年楼价面临的下降压力并非市场原因造成，很大程度是政策因素导致，而开发商所处环境与2008年截然不同。因此，楼价下调虽是大势所趋，但并不能否定当前楼价仍存在有力支撑。

今年6月，CPI同比涨6.4%，创三年来新高。多家机构预测，7月CPI或再创新高。“通胀依然存在，这便是楼价上行的一个重要支撑点。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，有些城市虽然限购，但因为政策漏洞，买家仍有变通办法。而市中心板块，一些楼盘则会因高地价和高需求获得价格支撑。

建设部政策研究室副主任王珏林认为，楼价出现拐点石油条件的：一是下降幅度大，二是持续时间长。但现在两个条件都不充分。未来楼价会不会下降，现在下结论过早。在他看来，目前楼价下降只是区域性、阶段性的。顾云昌认为，未来比较可能的是，有些城市房价下降，有些城市楼价走稳，“全国出现降价潮的可能性不大”。

下半年楼价松动可期

调控重压下开发商纷纷叫苦，有房企隐形破产

　轮番调控政策下，开发商面临货存增加、资金链紧张的压力。8月16日至19日在海南举行的“2011博鳌房地产论坛”上，有开发商透露，目前已有一批房地产企业“隐性破产”。业内预测下半年市场就会出现由积压带来的价格下行。

开发商们对轮番调控带来的压力直言不讳。首先是资金压力。华远地产[4.23 -3.64% 股吧研报]股份有限公司董事长任志强表示，今年三季度很多地区仍然不断上调土地收益金基础价格。“今年上半年流拍整体数量是去年的268%，个贷、现金流、应付工程款都证明开发商合理的现金流开始出现紧张。”瑞安建业[9.60 -0.83%]行政总裁黄勤道也认为，从开发商角度看，现金流、融资成本高，未来半年是艰苦的。

再者是库存增加。深圳世联地产[18.52 -0.59% 股吧研报]顾问股份公司董事长陈劲松指出，现在房地产市场已经进入存货积压的周期，下半年市场就会由积压带来价格的下行，开发商应该考虑今年下半年乃至明年上半年的现金流问题。

任志强还透露，虽然房地产业表面波澜不惊，但事实上破产企业非常多。“因为破产房企都被收购了，收购完工商执照上的名字没有变，变一次要多交一次税。”

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