按每年新增人口 1600 万测算，年新增住房需求约 5.35 亿平米。我们按照国家统计局公布的年总人口（流动人口）乘以年出生率测算每年出生人数。可以发现，在 1978-2017 年间，1987 年出生人数 2550 万人，出生率 23.33‰，二者均为期间内最大值。在 1987 年后，年出生人数和出生率一直呈现下降趋势，到 2010 年开始进入稳定期，年出生人口数基本稳定在 1600-1700 万之间，出生率在 11‰-13‰之间。假定 2018-2025 年每年出生人口为 1600 万人，且全部为城镇住房需求，按人均住房面积 33.5 平米测算（非农户籍口径和常住口径下人均住宅面积均值），我国每年新增需求约 5.35 亿平米。
参考观研天下发布《2018年中国房地产金融市场分析报告-行业运营态势与发展前景预测》
按每年新增城镇常住人口 1400 万测算，年新增住房需求约 4.7 亿平米。国家统计局最新发布的数据显示，截至 2017 年末，我国城镇常住人口 81347 万人，比上年末增加 2049 万人；城镇人口占总人口比重（常住人口城镇化率）为 58.52％，比上年末提高 1.17 个百分点，近 5 年平均每年提升 1.2%；若按户籍口径计算，城镇化率水平 2016 年末刚刚到 50%。按照发达国家惯例，城镇化率不到 60%的时候是城镇化快速提升的阶段，60-70%之间增速明显放缓，达到 70%以后进入后城市化阶段，城市人口开始出现下降趋势。按常住人口计算我国尚处于城镇化快速发展的末期，城镇化尚有空间。另外，城镇化率在城市间极不均衡，资源相对集中，按户籍口径一线城市城镇化率均超 80%，但如南宁、重庆、合肥等城市的城镇化率还不到 41%，我国人口集中度高，94%的人口居住在东部 43%的土地上，即所谓的“胡焕庸线”。我们参考曾国安《中国城市住房供给与需求的初步测算》（2010），假定常住口径下城镇化率每年提升 1.35%，即每年新增城镇常住人口 1400 万人，按 33.5 平米/人计算，2018-2025 年每年新增住房需求约 4.7 亿平米。
参考观研天下发布《2018年中国房地产金融市场分析报告-行业运营态势与发展前景预测》
图表：出生人口数及出生率
资料来源：观研天下整理
按每年新增城镇常住人口 1400 万测算，年新增住房需求约 4.7 亿平米。国家统计局最新发布的数据显示，截至 2017 年末，我国城镇常住人口 81347 万人，比上年末增加 2049 万人；城镇人口占总人口比重（常住人口城镇化率）为 58.52％，比上年末提高 1.17 个百分点，近 5 年平均每年提升 1.2%；若按户籍口径计算，城镇化率水平 2016 年末刚刚到 50%。按照发达国家惯例，城镇化率不到 60%的时候是城镇化快速提升的阶段，60-70%之间增速明显放缓，达到 70%以后进入后城市化阶段，城市人口开始出现下降趋势。按常住人口计算我国尚处于城镇化快速发展的末期，城镇化尚有空间。另外，城镇化率在城市间极不均衡，资源相对集中，按户籍口径一线城市城镇化率均超 80%，但如南宁、重庆、合肥等城市的城镇化率还不到 41%，我国人口集中度高，94%的人口居住在东部 43%的土地上，即所谓的“胡焕庸线”。我们参考曾国安《中国城市住房供给与需求的初步测算》（2010），假定常住口径下城镇化率每年提升 1.35%，即每年新增城镇常住人口 1400 万人，按 33.5 平米/人计算，2018-2025 年每年新增住房需求约 4.7 亿平米。
图表：城镇常住人口与城镇化率
资料来源：观研天下整理
图表：胡焕庸线
资料来源：观研天下整理
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