“去库存”政策不应长期持续实行。房地产市场不具备一般消费品市场的价格波动规律：一般消费品市场存在一个一般均衡点，使当市场价格趋近该均衡点时，供给和需求可以匹配，而当市场供过于求时，可以通过政策外力，刺激需求改变价格，直到市场恢复到均衡点。但对于房地产市场而言，除了一般消费品市场的特点，它还具备投资品的特点，即不存在一般均衡，市场没有均衡点和均衡价格。当价格上涨，会刺激需求，需求增加；价格下跌，需求下跌，供给也下跌。也就是说，投资品的价格和需求之间呈正相关关系。因此，其他条件相同，在房地产市场中，“去库存”等刺激政策实施后，价格上涨趋势将形成，并形成惯性，进行持续的自我强化，直到引入新的政策外力形成新的价格变动趋势。因此，从理论上看，房地产市场的“去库存”政策，长期持续实行是行不通的，应合理把握并控制政策实施的周期长度。如前所述，自我国“去库存”政策实施以来，现已告一段落，进入行业低库存阶段。在现阶段，商品房价格上涨惯性已经形成，如果在政策面上继续此前“去库存” 的调控方向，不但无法实现市场均衡，还将产生其他负面效果。
房地产行业新一轮调控已经开启。目前，我国“去库存”政策调控和供给侧改革已经处于新的阶段，新一轮政策调控周期已经开启。2016年12月，习近平总书记提出“房住不炒” 的调控原则，强调房屋的居住属性，新的政策基调预示着调控新阶段的开始。2017 年底，住建部长王蒙徽还提出“2018 年要抓好房地产市场分类调控；满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房；库存仍然较多的部分三四线城市和县城则要继续做好去库存工作。”，针对一二、三四线城市间存在分化的特点，进一步提出了“因地制宜，因城施策”的分类调控原则。本轮政策调控历时 22 个月，在这段时间内，大部分一二线城市已经结束了“去库存”政策，并陆续启动了包括限购、限售、限贷在内的、以抑制需求为主的系列调控政策。而一些库存量仍然高企的三四线城市仍在推进“去库存”进程。2018 年上半年，调控重心开始向三四线城市转移。截至目前，本轮调控已在超过 60 个城市内进行。
坚持分类调控原则，实行供给侧改革。我们预计，在 2018 年下半年，我国房地产市场“去库存”政策和供给侧调控将继续坚持“因地制宜，因城施策”的原则，一二线热点城市及住房需求高涨、房价过热的三四线城市，将陆续结束“去库存”政策，逐渐收紧保障房货币化、棚改货币化安置等相关政策举措；对于库存量居高不下、住房需求仍有待提高的三四线城市，也将在继续“去库存”、确保刚需的同时，逐步调整“去库存”政策的方向。
参考观研天下发布《2018年中国房地产服务行业分析报告-市场运营态势与发展前景研究》
房地产行业新一轮调控已经开启。目前，我国“去库存”政策调控和供给侧改革已经处于新的阶段，新一轮政策调控周期已经开启。2016年12月，习近平总书记提出“房住不炒” 的调控原则，强调房屋的居住属性，新的政策基调预示着调控新阶段的开始。2017 年底，住建部长王蒙徽还提出“2018 年要抓好房地产市场分类调控；满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房；库存仍然较多的部分三四线城市和县城则要继续做好去库存工作。”，针对一二、三四线城市间存在分化的特点，进一步提出了“因地制宜，因城施策”的分类调控原则。本轮政策调控历时 22 个月，在这段时间内，大部分一二线城市已经结束了“去库存”政策，并陆续启动了包括限购、限售、限贷在内的、以抑制需求为主的系列调控政策。而一些库存量仍然高企的三四线城市仍在推进“去库存”进程。2018 年上半年，调控重心开始向三四线城市转移。截至目前，本轮调控已在超过 60 个城市内进行。
坚持分类调控原则，实行供给侧改革。我们预计，在 2018 年下半年，我国房地产市场“去库存”政策和供给侧调控将继续坚持“因地制宜，因城施策”的原则，一二线热点城市及住房需求高涨、房价过热的三四线城市，将陆续结束“去库存”政策，逐渐收紧保障房货币化、棚改货币化安置等相关政策举措；对于库存量居高不下、住房需求仍有待提高的三四线城市，也将在继续“去库存”、确保刚需的同时，逐步调整“去库存”政策的方向。
参考观研天下发布《2018年中国房地产服务行业分析报告-市场运营态势与发展前景研究》
图表：房地产行业 2016 年以来新一轮调控历程
资料来源：观研天下整理
图表：地方层面“去库存”政策
资料来源：观研天下整理
资料来源：观研天下整理，转载请注明出处（TC）
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