房地产投资上行显著，新开工增幅收窄。2018 年房地产投资增速显著上行，全年累计增加 10.3%，实现 3 年内历史小新高水平。自 2016 年起，地产新开工面积同比由负转正，但涨幅一直维持在较低水平，2018 年同比涨幅进一步收窄，2018 年 2 月份达 2016 年以来历史低位2.9%，截至 4 月，新开工累计同比增长仅 7.3%。
拿地热度呈理性增长，主要集中在二三线城市。土地市场方面，2018 年土地购置累计同比维持低位增长，截至 2018 年第一季度末，累计上涨 0.5%。同时，我们跟踪的 100 个大中城市土地成交数据显示，截至 2018 年 5 月份，100 个大中城市累计土地成交面积约 17767 万平米，其中，分一二三线城市来看，一线城市 783 万平米，二线城市 8441 万平米，三线城市 8544 万平米，二三线城市土地成交量在 100 城中占比约 95.6%。可以发现，拿地热度主要集中在二三线城市，一线城市热度相对不高，一二三线城市拿地积极性存在分化。总的来看，2018 年土地市场拿地热度呈现理性增长。
土地价格及土地溢价率走低，高溢价拿地成小概率事件。根据 100 城数据显示，2018 年 1-4 月，100 城成交土地楼面均价和土地溢价率均呈现下行趋势。其中，2018 年 4 月份，100 城土地楼面均价为 2609.8 元/平米，同比下降 0.45%；土地溢价率为 17.62%，相比去年同期同比下挫 44.7%，位于历史较低水平。我们分析，由于“房住不炒”成为 2018 年房地产市场调控的主基调，在 2018 年 1-4 月系列调控政策的影响下，其中特别是一线城市延续此前调控政策、加大调控力度、增加土地供应，推动地价和土地溢价率走低。高溢价拿地已经成为小概率事件。
参考观研天下发布《2018年中国房地产金融市场分析报告-行业运营态势与发展前景预测》
拿地热度呈理性增长，主要集中在二三线城市。土地市场方面，2018 年土地购置累计同比维持低位增长，截至 2018 年第一季度末，累计上涨 0.5%。同时，我们跟踪的 100 个大中城市土地成交数据显示，截至 2018 年 5 月份，100 个大中城市累计土地成交面积约 17767 万平米，其中，分一二三线城市来看，一线城市 783 万平米，二线城市 8441 万平米，三线城市 8544 万平米，二三线城市土地成交量在 100 城中占比约 95.6%。可以发现，拿地热度主要集中在二三线城市，一线城市热度相对不高，一二三线城市拿地积极性存在分化。总的来看，2018 年土地市场拿地热度呈现理性增长。
土地价格及土地溢价率走低，高溢价拿地成小概率事件。根据 100 城数据显示，2018 年 1-4 月，100 城成交土地楼面均价和土地溢价率均呈现下行趋势。其中，2018 年 4 月份，100 城土地楼面均价为 2609.8 元/平米，同比下降 0.45%；土地溢价率为 17.62%，相比去年同期同比下挫 44.7%，位于历史较低水平。我们分析，由于“房住不炒”成为 2018 年房地产市场调控的主基调，在 2018 年 1-4 月系列调控政策的影响下，其中特别是一线城市延续此前调控政策、加大调控力度、增加土地供应，推动地价和土地溢价率走低。高溢价拿地已经成为小概率事件。
参考观研天下发布《2018年中国房地产金融市场分析报告-行业运营态势与发展前景预测》
图表：房地产投资累计同比增速
资料来源：观研天下整理
图表：商品房新开工累计同比增速
资料来源：观研天下整理
图表：土地购置面积累计同比增速
资料来源：观研天下整理
图表：100 大中城市土地成交面积（万平米）
资料来源：观研天下整理
图表：100 大中城市成交土地楼面均价及土地溢价率
资料来源：观研天下整理
图表：新开工、投资、资金周期
资料来源：观研天下整理
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