1．住房存量维持稳定增长，相比非农户籍人口，常住人口需求仍有释放空间
2018 年住房存量约 236 亿平，维持稳定增长。我们首先测算我国城镇住房存量，这里我们使用城镇住宅建筑总面积和总套数作为住房存量的衡量指标。首先，根据曾国安《中国城市住房供给与需求的初步测算》（2010）中提到的测算方法，我们利用国家统计局公布的全国非农业户籍人口和城镇人均住宅建筑面积两个指标下的数据，对 2018 年城镇住宅建筑总面积进行测算，由此得出，截至 2018 年末，我国非农户籍口径下的住宅总面积约为 236 亿平米。然后，基于统计局公布的最新数据和其他公开资料，我们预计 2018 年我国城镇住宅总套数存量大致为 50000 万套左右。
参考观研天下发布《2018年中国房地产行业分析报告-市场深度分析与发展趋势预测》
非农户籍人口供需基本平衡，常住人口住房需求有待进一步释放。在非农户籍口径下，测算可得，截至 2018 年末，我国城镇人均住宅面积约为 38.75 平米/人，户均住房套数 1.06 套 /户，与世界中高收入国家相比，已经处于较高水平。可以说，2018 年的城镇住宅存量已经基本满足非农户籍人口的真实住房需求。但是，值得注意，由于居住需求是人的基本需求，我们参考的城镇住房真实需求量在城镇常住人口口径下进行测算才更为准确。由此，我们利用城镇常住人口计算得，在常住口径下，2018 年末城镇人均住宅面积为 28.16 平米/人，户均住房套数为 0.94 套/户，均低于非农户籍水平。可以发现，相比非农人口，目前我国城镇常住人口的人均住房需求仍有一定的释放空间，而我们认为农民工市民化等相关政策的继续实施可以进一步释放这部分需求。
2. 商品住宅有效需求约三成左右
房价收入比可用于测算商品住宅有效需求。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。公式为：房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入。按照国际惯例来说，一般房价收入比 3-6 倍为合理区间。如果房价收入比超出这一区间，则意味着房价偏高，房地产市场或存在泡沫。我们通过房价收入比大致测算商品住宅有效需求，即有购房能力的人口占全部人口的比重。
比值总体居高不下，一二线泡沫严重，三四线压力稍轻。根据统计局最新公布的数据测算得知，全国 5 个一线城市的房价收入比，无一例外全部名列前茅。值得注意的是，作为二线城市的厦门房价收入比为 22.1，紧随北京的 25.5、上海的 23.5，排名第三。2009 年厦门均价7600 元/㎡，2017 年已达 44235 元/㎡，8 年涨了 6 倍。自 2016 年以来，厦门房价环比上涨 1.6%，超越北上广，位居全国第一。据统计，目前厦门的住宅库存最多只够卖 7 个月。而相对于一线城市居高不下的房价收入比而言，三四线城市要轻松得多。数据显示，13 个省会城市的房价收入比全部处于合理区间，包括南昌、兰州、成都、哈尔滨、太原、昆明、长沙、海口、西安、沈阳、长春、乌鲁木齐、贵阳。
上行趋势明显，再创历史高位。从历史走势来看，2001 年至 2004 年，40 城房价收入比由 9.2 逐步回落至 8.7；2005-2010 年整体呈现正当上行态势，由 9.2 上行至 11.3；2010-2014 年，各地纷纷出台房地产调控，比值出现回落；2015 年以来，受到各方面政策利好推动，及股市获利资金转入房市等多重因素的助推，房价收入比持续回升；2017 年，40 城房价收入比升至 11.4，相比 2016 年的 9.9 增长 15%，达历史最高位。我们预计，随着房价泡沫继续膨胀，
2018 年受监测的 40 城房价收入比或将继续上行，再创历史新高。
各城市房价收入比高位趋近，约 6 成居 5-10 区间，热点城市领先全国。分城市来看，共约 6 成的房价收入比处于 5-10 区间内，远高于 3-6 合理区间。同时，比值高于 10 的城市有：深圳、三亚、厦门、北京、上海、天津、南京、广州、福州、杭州、海口、武汉、石家庄、合肥、郑州等。其中深圳以 31.7 位居榜首，比第二名三亚高出 25%。值得注意的是，深圳全口径下的居民人均可支配收入包括了部分郊区农民和城中村居民，使得城市收入水平相对偏低，因此比值存在高估可能。此外，三亚（25.3）、厦门（24.5）、北京（21.4）的房价收入比也相对较高，均高于 20。另外，呼和浩特房价收入比为 4.5，属于较低水平，但也呈现出 2%的高速增长。
2018 年商品住宅有效需求约为三成左右。根据房价收入比数据进行测算和估计，我们认为，2018 年我国有购房能力的人口比重，即商品住宅有效需求，约为 30%左右。
表 5：
2018 年住房存量约 236 亿平，维持稳定增长。我们首先测算我国城镇住房存量，这里我们使用城镇住宅建筑总面积和总套数作为住房存量的衡量指标。首先，根据曾国安《中国城市住房供给与需求的初步测算》（2010）中提到的测算方法，我们利用国家统计局公布的全国非农业户籍人口和城镇人均住宅建筑面积两个指标下的数据，对 2018 年城镇住宅建筑总面积进行测算，由此得出，截至 2018 年末，我国非农户籍口径下的住宅总面积约为 236 亿平米。然后，基于统计局公布的最新数据和其他公开资料，我们预计 2018 年我国城镇住宅总套数存量大致为 50000 万套左右。
参考观研天下发布《2018年中国房地产行业分析报告-市场深度分析与发展趋势预测》
图表：城镇人均住房面积（平米）
资料来源：观研天下整理
非农户籍人口供需基本平衡，常住人口住房需求有待进一步释放。在非农户籍口径下，测算可得，截至 2018 年末，我国城镇人均住宅面积约为 38.75 平米/人，户均住房套数 1.06 套 /户，与世界中高收入国家相比，已经处于较高水平。可以说，2018 年的城镇住宅存量已经基本满足非农户籍人口的真实住房需求。但是，值得注意，由于居住需求是人的基本需求，我们参考的城镇住房真实需求量在城镇常住人口口径下进行测算才更为准确。由此，我们利用城镇常住人口计算得，在常住口径下，2018 年末城镇人均住宅面积为 28.16 平米/人，户均住房套数为 0.94 套/户，均低于非农户籍水平。可以发现，相比非农人口，目前我国城镇常住人口的人均住房需求仍有一定的释放空间，而我们认为农民工市民化等相关政策的继续实施可以进一步释放这部分需求。
图表：人均住房面积（平米）和户均住房套数（套）
资料来源：观研天下整理
2. 商品住宅有效需求约三成左右
房价收入比可用于测算商品住宅有效需求。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。公式为：房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入。按照国际惯例来说，一般房价收入比 3-6 倍为合理区间。如果房价收入比超出这一区间，则意味着房价偏高，房地产市场或存在泡沫。我们通过房价收入比大致测算商品住宅有效需求，即有购房能力的人口占全部人口的比重。
比值总体居高不下，一二线泡沫严重，三四线压力稍轻。根据统计局最新公布的数据测算得知，全国 5 个一线城市的房价收入比，无一例外全部名列前茅。值得注意的是，作为二线城市的厦门房价收入比为 22.1，紧随北京的 25.5、上海的 23.5，排名第三。2009 年厦门均价7600 元/㎡，2017 年已达 44235 元/㎡，8 年涨了 6 倍。自 2016 年以来，厦门房价环比上涨 1.6%，超越北上广，位居全国第一。据统计，目前厦门的住宅库存最多只够卖 7 个月。而相对于一线城市居高不下的房价收入比而言，三四线城市要轻松得多。数据显示，13 个省会城市的房价收入比全部处于合理区间，包括南昌、兰州、成都、哈尔滨、太原、昆明、长沙、海口、西安、沈阳、长春、乌鲁木齐、贵阳。
上行趋势明显，再创历史高位。从历史走势来看，2001 年至 2004 年，40 城房价收入比由 9.2 逐步回落至 8.7；2005-2010 年整体呈现正当上行态势，由 9.2 上行至 11.3；2010-2014 年，各地纷纷出台房地产调控，比值出现回落；2015 年以来，受到各方面政策利好推动，及股市获利资金转入房市等多重因素的助推，房价收入比持续回升；2017 年，40 城房价收入比升至 11.4，相比 2016 年的 9.9 增长 15%，达历史最高位。我们预计，随着房价泡沫继续膨胀，
2018 年受监测的 40 城房价收入比或将继续上行，再创历史新高。
各城市房价收入比高位趋近，约 6 成居 5-10 区间，热点城市领先全国。分城市来看，共约 6 成的房价收入比处于 5-10 区间内，远高于 3-6 合理区间。同时，比值高于 10 的城市有：深圳、三亚、厦门、北京、上海、天津、南京、广州、福州、杭州、海口、武汉、石家庄、合肥、郑州等。其中深圳以 31.7 位居榜首，比第二名三亚高出 25%。值得注意的是，深圳全口径下的居民人均可支配收入包括了部分郊区农民和城中村居民，使得城市收入水平相对偏低，因此比值存在高估可能。此外，三亚（25.3）、厦门（24.5）、北京（21.4）的房价收入比也相对较高，均高于 20。另外，呼和浩特房价收入比为 4.5，属于较低水平，但也呈现出 2%的高速增长。
2018 年商品住宅有效需求约为三成左右。根据房价收入比数据进行测算和估计，我们认为，2018 年我国有购房能力的人口比重，即商品住宅有效需求，约为 30%左右。
表 5：
图表：中国主要 40 个城市的房价收入比及同比增幅
资料来源：观研天下整理
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