我国商品房市场当前处于低库存阶段。一般而言，房地产行业库存指的是全国商品房待售面积，截至 2018 年 4 月，我国商品房待售面积约 5.7 亿平米，同比降约 16%。但是，由于该统计口径是已竣工未销售额商品房屋建筑面积，不包括在建未建部分，以此估算商品房库存总量我们认为是不全面的。由此，我们利用 1997-2018 年国际统计局公布的新开工房屋面积扣除销售面积大致估算全国的商品房库存情况。由此得出，截至 2018 年 4 月，全国商品房累计库存面积约 60.3 亿平米。同时，可以发现，我国商品房市场经过 2010-2014 年高库存期后，目前已经处于低库存阶段。
受中央“去库存”政策的影响，库存总量进入下行期。具体来看，在 2015-2018 年低库存阶段，新开工房屋面积高于销售面积的部分即库存总量逐年大幅收窄，2017 年达 2000 年以来最低位 0.9 亿平米。这一结果的“去库存”政策背景主要如下：2015 年 4 月，中央政治局会议上提出，“要完善市场环境，盘活存量，促进建立房地产健康发展的长效机制”。此后，中央进行了多次货币政策及公积金政策的调整，同时，在地方层面，共 42 个城市取消了此前实施的 “限购令”。一系列举措推动购房需求大幅提升，库存总量开始进入下行期。2015 年 12 月，习总书记在中央经济工作会议上提出供给侧改革的五大重点任务“三去一降一补”，“去库存” 作为重点任务之一，继续主导了 2016 年的楼市调控方向。从而，2016 年，中央带动地方各省市实施了降低首付比例、购房补贴、税收优惠等系列政策，商品房销量进一步增加，由此，2016 年销售面积同比增速由 2014 年的-8%上升到 22%，而新开工高于销售部分即库存总量仅不足 1 亿平米，更推动库存总量在此后的 2017 年进一步下跌达历史低位。
2016 年下半年开始“去库存”政策基调开始发生变化。尽管在 2016 年 12 月，习总书记在中央经济工作会议上提出了“房住不炒”的调控原则，预示着此前“去库存”的政策基调开始发生转变，2017 年和 2018 年上半年房地产行业库存总量仍维持低位。我们分析，这一结果的出现，是受到前期库存低基数的影响。并且，在此期间，许多购房需求有待提高、库存消化能力较弱的三四线城市仍以“去库存”作为主要调控目标，一定程度上抑制了全国范围内低库存的反弹动力。此外，各地方对冲性政策的频出也起到了稳定购房需求的作用，成为楼市库存总量维持低位的原因之一。
我国商品房去库存约需 3.6 年。我们利用 1997-2018 各年商品房累计库存面积除以销售面积计算去化周期。由此得出，截至 2018 年 4 月，我国商品房去库存约需 3.6 年，其中住宅去库存约需 1.8 年，尽管去化周期仍高于 6-18 个月的合理区间，相比于历史最高值 4.8 年，已经呈现出显著降低。
参考观研天下发布《2018年中国房地产服务行业分析报告-市场运营态势与发展前景研究》
受中央“去库存”政策的影响，库存总量进入下行期。具体来看，在 2015-2018 年低库存阶段，新开工房屋面积高于销售面积的部分即库存总量逐年大幅收窄，2017 年达 2000 年以来最低位 0.9 亿平米。这一结果的“去库存”政策背景主要如下：2015 年 4 月，中央政治局会议上提出，“要完善市场环境，盘活存量，促进建立房地产健康发展的长效机制”。此后，中央进行了多次货币政策及公积金政策的调整，同时，在地方层面，共 42 个城市取消了此前实施的 “限购令”。一系列举措推动购房需求大幅提升，库存总量开始进入下行期。2015 年 12 月，习总书记在中央经济工作会议上提出供给侧改革的五大重点任务“三去一降一补”，“去库存” 作为重点任务之一，继续主导了 2016 年的楼市调控方向。从而，2016 年，中央带动地方各省市实施了降低首付比例、购房补贴、税收优惠等系列政策，商品房销量进一步增加，由此，2016 年销售面积同比增速由 2014 年的-8%上升到 22%，而新开工高于销售部分即库存总量仅不足 1 亿平米，更推动库存总量在此后的 2017 年进一步下跌达历史低位。
2016 年下半年开始“去库存”政策基调开始发生变化。尽管在 2016 年 12 月，习总书记在中央经济工作会议上提出了“房住不炒”的调控原则，预示着此前“去库存”的政策基调开始发生转变，2017 年和 2018 年上半年房地产行业库存总量仍维持低位。我们分析，这一结果的出现，是受到前期库存低基数的影响。并且，在此期间，许多购房需求有待提高、库存消化能力较弱的三四线城市仍以“去库存”作为主要调控目标，一定程度上抑制了全国范围内低库存的反弹动力。此外，各地方对冲性政策的频出也起到了稳定购房需求的作用，成为楼市库存总量维持低位的原因之一。
我国商品房去库存约需 3.6 年。我们利用 1997-2018 各年商品房累计库存面积除以销售面积计算去化周期。由此得出，截至 2018 年 4 月，我国商品房去库存约需 3.6 年，其中住宅去库存约需 1.8 年，尽管去化周期仍高于 6-18 个月的合理区间，相比于历史最高值 4.8 年，已经呈现出显著降低。
参考观研天下发布《2018年中国房地产服务行业分析报告-市场运营态势与发展前景研究》
图表：商品房待售面积（万平米）及同比
资料来源：观研天下整理
图表：年度新开工与销售面积（万平米）
资料来源：观研天下整理
图表：新开工与销售面积同比
资料来源：观研天下整理
图表：年度（新开工-销售）与销售均价同比
资料来源：观研天下整理
图表：近 3 年中央会议及官方讲话关于房地产的主要表述
资料来源：观研天下整理
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