从用地性质看，住宅库存量占比逾四成，去化能力强于其他用地类型。按照用地性质对商品房库存进行分类和测算，我们发现，截至 2018 年 4 月，在库存面积方面，59.8 亿平米库存中约 44%为住宅，约 25.9 亿平米，在几类用地性质中库存量最大；商业、办公楼分别占 23% 和 6%。在去化周期方面，住宅去化周期为 1.73 年，办公楼和商业用地则分别为 6.57 和 10.4 年，其他用地性质的库存则需要超过 20 年的时间进行消化，可见住宅用地的去库存能力远好于其他几种用地类型。
参考观研天下发布《2018年中国房地产行业分析报告-市场深度分析与发展趋势预测》
从城市等级看，一二、三四线分化显著，库存压力主要在三四线集中。我们用各重点城市的月可售住宅套数分别除以已成交套数的半年均值来计算各城市的住宅去化周期。可以发现，分一二三线城市来看，截至 2018 年 5 月，一线城市中，上海去化周期最短，仅 3.2 个月，而广州、深圳和北京分别为 9.4 个月、11.3 个月和 16 个月。二线城市中，除惠州和安庆去化周期分别为 2.4 个月和 3.1 个月，其余均在 10 个月以上。三四线城市普遍去化周期较长，其中泉州和蚌埠在 30 个月以上。由此可见，一二三线城市中，一线城市住宅去库存能力最强，二线城市次之，三四线城市最弱。因此可见，现阶段一二三线城市的去库存能力分化明显，库存消化压力主要在三线城市集中。
从房屋户型看，改善型住宅吸引开发商投资，或将面临更大去化压力。我们发现，2012 年以来，我国住宅投资中，90-144 平米改善型住宅在几类户型的投资中所占比重最大。根据统计局最新公布的数据，在 2015 年，90-144 平米改善型住宅和别墅、高档公寓投资投资额进入负增长期，90 平米以下小户型住宅和 144 平米以上享受型大户型住宅投资规模则呈现强劲反弹趋势。而 2016 年后，90-144 平米改善型和别墅、高档公寓开发投资额增长率转负为正，进入加速增长期，90 平米以下小户型住宅则重回负增长，投资额转增为降，由此可见，在此期间，改善型住宅成为开发商热衷的投资领域。我们预计，随着这一趋势延续至 2018 年，各地改善型住宅或将面临更大去化压力。
参考观研天下发布《2018年中国房地产行业分析报告-市场深度分析与发展趋势预测》
图表：商品房库存结构（按用地性质）
资料来源：观研天下整理
图表：商品房去化周期（年）（按性质）
资料来源：观研天下整理
从城市等级看，一二、三四线分化显著，库存压力主要在三四线集中。我们用各重点城市的月可售住宅套数分别除以已成交套数的半年均值来计算各城市的住宅去化周期。可以发现，分一二三线城市来看，截至 2018 年 5 月，一线城市中，上海去化周期最短，仅 3.2 个月，而广州、深圳和北京分别为 9.4 个月、11.3 个月和 16 个月。二线城市中，除惠州和安庆去化周期分别为 2.4 个月和 3.1 个月，其余均在 10 个月以上。三四线城市普遍去化周期较长，其中泉州和蚌埠在 30 个月以上。由此可见，一二三线城市中，一线城市住宅去库存能力最强，二线城市次之，三四线城市最弱。因此可见，现阶段一二三线城市的去库存能力分化明显，库存消化压力主要在三线城市集中。
图表：重点城市去化周期（月）
资料来源：观研天下整理
图表：一二三线代表城市商品住宅去化周期
资料来源：观研天下整理
从房屋户型看，改善型住宅吸引开发商投资，或将面临更大去化压力。我们发现，2012 年以来，我国住宅投资中，90-144 平米改善型住宅在几类户型的投资中所占比重最大。根据统计局最新公布的数据，在 2015 年，90-144 平米改善型住宅和别墅、高档公寓投资投资额进入负增长期，90 平米以下小户型住宅和 144 平米以上享受型大户型住宅投资规模则呈现强劲反弹趋势。而 2016 年后，90-144 平米改善型和别墅、高档公寓开发投资额增长率转负为正，进入加速增长期，90 平米以下小户型住宅则重回负增长，投资额转增为降，由此可见，在此期间，改善型住宅成为开发商热衷的投资领域。我们预计，随着这一趋势延续至 2018 年，各地改善型住宅或将面临更大去化压力。
图表：房地产住宅投资情况（按房屋户型）
资料来源：观研天下整理
图表：房地产住宅投资增速（按房屋户型）
资料来源：观研天下整理
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