楼市调控不断蔓延深化，效果显著。2017 年以来，楼市调控不断蔓延深化，并取得显著成效。需求方面，热点一二线城市成交量大多明显下滑，2017 年商品房销售面积同比增速降至 7.7%，2018 年 1-4 月降至 1.3%；供给方面，土地供给规模不断增大，开发投资保持较快增长，2017 年房地产开发投资同比增长 7%，2018 年 1-4 月份同比增长 10.3%；库存方面，普通二线、三四线城市库存去化成效显著，2018 年 4 月末商品房待售面积降至 2014 年末以来的新低；房价方面，主要城市房价过快上涨势头得到有效抑制，一线城市和部分热点二线城市房价同比环比均下跌。
政府工作报告中将房地产业放在“提高保障和改善民生水平”板块进行论述。2018 年 3 月国务院总理李克强在政府工作报告中将房地产业放在“提高保障和改善民生水平”板块进行重点论述，重申“房住不炒”总基调，要求“继续实行差别化调控”、“建立健全长效机制”，基本延续了十九大报告、中央政治局会议、中央经济工作会议等的精神，体现了政策的稳定性和连续性。预计“房住不炒+精准调控+长效机制”将成为 2018 年乃至今后几年的政策基调，房地产市场趋于稳定、完善供应体系、回归居住属性将成为工作重点。
参考观研天下发布《2018年中国房地产行业分析报告-市场深度分析与发展趋势预测》
（一）“房住不炒”弱化地产行业投资属性，回归居住属性
政府不断强化“房住不炒”基调。1998 年房改以来，我国房地产行业迅速发展并成为国民经济的支柱产业，推动了经济增长、拉动了社会投资并带动相关产业发展，支撑了中国特色的土地财政。为了改变宏观经济对房地产的过度依赖，2016 年中央经济工作会议首度提出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”，随后，2017 年十九大报告将其上升到战略高度，2018 年政府工作报告进一步重申该基调，将“更好解决群众住房问题”作为首要目标。
房地产行业定位有望发生变化。中长期来看，未来地产行业的定位有望从国民经济的支柱产业逐步转化为民生保障性质的部门，但是除了中央的政策指导外，最终还要通过立法来实现。十九大报告提出“让全体人民住有所居”，政府工作报告提出“让广大人民群众早日实现安居宜居”，最终目标是实现人民对“有房住、住好房、宜居房”的美好生活目标。
（二）“精准调控”抑制投机，楼市调控不会出现实质松动
“因城施策”继续主导市场。虽然年初以来，青岛、天津、兰州、南京等城市陆续因吸引人才而出台一系列边际放松的政策，但总体来讲调控的力度和范围仍在继续扩大。3 月以来，三亚、武汉、昆明等城市陆续发文强化楼市调控，涉及限价、限售、预售资金监管等。今年的政府工作报告并未直接提及去库存和控房价等字眼，在淡化中央直接调控的同时，将调控主动权下放到地方，一城一策、一城多策将成主流。
政府工作报告中将房地产业放在“提高保障和改善民生水平”板块进行论述。2018 年 3 月国务院总理李克强在政府工作报告中将房地产业放在“提高保障和改善民生水平”板块进行重点论述，重申“房住不炒”总基调，要求“继续实行差别化调控”、“建立健全长效机制”，基本延续了十九大报告、中央政治局会议、中央经济工作会议等的精神，体现了政策的稳定性和连续性。预计“房住不炒+精准调控+长效机制”将成为 2018 年乃至今后几年的政策基调，房地产市场趋于稳定、完善供应体系、回归居住属性将成为工作重点。
参考观研天下发布《2018年中国房地产行业分析报告-市场深度分析与发展趋势预测》
图表：十九大以来中央重大会议关于房地产的表述
资料来源：观研天下整理
（一）“房住不炒”弱化地产行业投资属性，回归居住属性
政府不断强化“房住不炒”基调。1998 年房改以来，我国房地产行业迅速发展并成为国民经济的支柱产业，推动了经济增长、拉动了社会投资并带动相关产业发展，支撑了中国特色的土地财政。为了改变宏观经济对房地产的过度依赖，2016 年中央经济工作会议首度提出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”，随后，2017 年十九大报告将其上升到战略高度，2018 年政府工作报告进一步重申该基调，将“更好解决群众住房问题”作为首要目标。
房地产行业定位有望发生变化。中长期来看，未来地产行业的定位有望从国民经济的支柱产业逐步转化为民生保障性质的部门，但是除了中央的政策指导外，最终还要通过立法来实现。十九大报告提出“让全体人民住有所居”，政府工作报告提出“让广大人民群众早日实现安居宜居”，最终目标是实现人民对“有房住、住好房、宜居房”的美好生活目标。
（二）“精准调控”抑制投机，楼市调控不会出现实质松动
“因城施策”继续主导市场。虽然年初以来，青岛、天津、兰州、南京等城市陆续因吸引人才而出台一系列边际放松的政策，但总体来讲调控的力度和范围仍在继续扩大。3 月以来，三亚、武汉、昆明等城市陆续发文强化楼市调控，涉及限价、限售、预售资金监管等。今年的政府工作报告并未直接提及去库存和控房价等字眼，在淡化中央直接调控的同时，将调控主动权下放到地方，一城一策、一城多策将成主流。
图表：近期全国及地方主要房地产调控政策一览
资料来源：观研天下整理
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