中介行业鲶鱼效应：抢占租赁市场

   报告网摘要： 在最近一年内，伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖内部开会时总会讲到“鲶鱼效应”。所谓“鲶鱼效应”是采取一种手段或措施，刺激一些企业活跃起来投入到市场中积极参与竞争，从而激活市场。

    在最近一年内，伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖内部开会时总会讲到“鲶鱼效应”。所谓“鲶鱼效应”是采取一种手段或措施，刺激一些企业活跃起来投入到市场中积极参与竞争，从而激活市场。

   传统中介行业正在“鲶鱼效应”的冲击下，加速变革。而一向被中介所忽视的租赁领域，近期也展开了激烈的竞争。

   据了解，近期，我爱我家拟将旗下的租赁业务衍生出资产管理等产业链服务。此前，链家地产也推出“自如友家”产品。一些新兴的互联网公司也在搅动租赁行业，包括优帕克、优+等互联网新秀。

   鲶鱼效应

   “市场在发生变化，这会让某些计划加快实现。”我爱我家事业集团北京公司副总经理刘洋说。刘洋所指的计划是，他们正在加速推进的“相寓”产品。

   对于传统二手中介而言，他们的业务主要分为二手交易和租赁业务。而在北京房地产市场，我爱我家最早开始从事房屋托管业务。2000年开始起步；2004年升级为房屋管家业务；2009年开始将房屋托管业务分类为普通房源和带有一定装修配置的房源。

   但租赁市场的进展仍然很缓慢。在刘洋看来，相较于二手买卖业务，租赁市场在时间和人力成本方面，都需要较高的投入，这使得租赁业务收益非常低。所以大部分二手中介公司都不太在意这块业务。

   2009年，链家地产甚至宣布，从当年元旦开始，暂停接受房屋租赁代理业务。链家地产对外披露的原因是，由于在房屋租赁代理业务中，经纪公司很容易牵涉进房东与房客的纠纷，因此决定不再接受新的房屋租赁代理业务。已和链家地产签订租赁代理合同的房源以及房屋租赁居间业务则不受影响。

   当时的一项数据显示，截至2008年年底，北京市已备案的房地产经纪机构共2334家。而彼时符合房屋租赁代理条件的仅有30家，占比不到2%。在当时的链家地产看来，由于房东和房客在租赁代理交易中并不见面，在三方之间出现纠纷的几率也远大于居间租赁业务。   

   房地产市场总是在风云突变。2010年4月份，为了遏制房价快速增长，北京祭出限购政策，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。该政策导致大量购房需求被搁浅，从而转向租房市场。随后，北京租赁市场的租金也开始水涨船高。

   2011年10月份，链家地产随着其O2O概念的提出，针对租赁业务，开始推出自如友家产品。“自如友家”将这种标准细化、升级，对房屋实施统一的装修、家居家电配置，以及保洁、租客选择、管家服务。

   彼时一向在租赁业务上占比较大的我爱我家，业务侧重点是针对业主的房屋托管业务。

   变革

   北京是一个租赁市场极其特殊的城市，常住人口数量庞大，达到2100余万，其中外地常住人口占到40%；根据人口普查统计，流动人口在800万左右，市场普遍认为实际人口已达千万级。这就让北京租赁需求源源不断，市场预计一年内北京各类租赁住宅的交易套数将超过120万套；租赁市场也完全不会像买卖市场一样，受制于调控政策，一直都稳定而旺盛。

   当前的租赁经纪服务，主要分为居间和代理两种。居间服务在普遍看来是一个难度系数较低的服务，主要是中介通过撮合租户与房东之间的交易来完成，中介的回报通常是1个月租金。代理服务有资产管理的概念雏形，但延伸功能还很少。通常是中介代理房东的房源，签订较长时期的托管服务，而后再行出租，依靠差价获取收益。

   一直以来，由于租赁的服务价值没有被充分挖掘，导致即使一个高产能的租赁经纪人在收入上也容易遇到瓶颈。

   互联网思维也在冲击着租赁市场。一些新兴的互联网公司开始打着不收押金甚至不收房租的概念抢夺市场。包括链家自如友家、优帕克等在内的二手中介，不断向需求端推出各种各样的产品。比如，免费试住、三年不涨价、房租抵购房款等等。这让我爱我家犹感压力。

   刘洋称，正因为此，他们加速推出了“相寓”产品。该产品仍会围绕房屋托管展开，但同时会设计丰富的金融产品，链接到生活的全渠道中：包括用房租理财、用房租收益关联其他生活消费，从而得到打包的优惠服务；用长期租约换得一笔资金去满足自己的融资需求；乃至会有针对业主的短期借贷产品，还款只需用租金进行换算与抵扣。

   “这一系列金融衍生产品并不乏同类，最大的不同在于我们是以相寓的房屋代理为依托，以租金去衍生更多利益，并以此来解决生活的各类诉求，会让业主的压力更小，方式也更安全。经纪人需要做的也不再只是收房、出房、报修，房管全流程的事务性工作都会由PC端与APP平台辅助经纪人完成，租赁经纪服务的另一个重心将向业主生活需求动向挖掘，实现链接生活全渠道的资产管理。”刘洋表示，相寓对于资产管理服务的延伸，将是让一笔交易除了获得佣金，也可以持续带来效益，后期的服务既与业主需求接轨，又能更好地促成再续约、租转售委托等增值业务，再加上可不断被吸收的租赁市场，打破租赁经纪服务长期以来的天花板。

   “如果按照预期良好发展，两年内希望把相寓产品真正做好完善。”刘洋表示。一场没有硝烟的战争正在租赁市场激烈打响。相关行业资讯请查阅中国租赁产业专项调查及未来五年盈利空间评估报告。