从供需与经济环境角度分析我国房价上涨原因

中国报告网（ww.chinabaogao.com）讯：

      如上分析，中国的综合系数高达8.26，该数值甚至高于涨幅排名第一的印度，但前述全球房地产市场报告中提到“中国10年间的涨幅仅为47%，排名第14位”，这并不符合综合系数表中的逻辑关系，也不符合中国近十年来平均房价基本翻番的事实。根据国家统计局的数据，中国平均房价从2001年的2170元/平方米上涨到2011年的5357元/平方米，2011年是2001年的2.47倍。

      基于国际比对，我们可以看出中国房地产市场快速发展、房价“越调越涨”的根源在于中国处于城市化进程提速、经济快速增长的历史阶段，这也是房地产行业繁荣、房价暴涨的必然阶段。中国在2001年至2011年十年间，GDP（当年价格）从13172万美元提高到72038万美元，年均增长17.9%；城市化率从37%提高到51%，增加14个百分点；经济高速增长、城镇人口大幅增加，促进房地产市场发展的两大因素没有相互抵消，而是相互促进造成叠加效应，最终导致中国房价的牛市。

      观研天下房地产市场分析师表示，供求关系决定房价，房价是供求比的函数；在供给相对稳定的情况下，房价取决于需求的变化，需求包括刚性需求、改善性需求、投资性需求三大类；需求取决于新增城市人口与人均可支配收入所形成的购买力。结合以上各国实证数据的对比分析，我们可以推断：城镇人口的增减、人口密度的大小对供求关系产生重要影响，代表经济增长成果的GDP指标与房价有很强的关联性。

      在研究某个国家、地区、城市等具体区域的房地产市场时，应重点关注：区域经济增长相对情况和城市人口流入流出状况。比如，欧债危机导致欧洲整体经济下行、房地产市场不景气，但从欧洲内部看，希腊、西班牙等主权债务出现问题的国家由于社会不稳定和社会福利下降引发人口资金流出，这种人口资金的转移反而促进了经济相对稳定的德国等国家人口资金持续流入，导致该国房价在长期低迷后近期出现了回暖。

      此外，影响房价变化的各项因子一直处于动态调整中，在具体分析时应关注因子变化的叠加、抵消及其相互关系的动态变化，如近期美国经济复苏促使房价重新上涨、日本超发货币刺激经济导致房价由熊转牛等，如图4。

数据来源：观研天下整理