供给端：楼市调控持续紧缩，高周转求回款成共识
今年 1-5 月，房地产开发投资同比增速 10.2%，增速比 1-4 月份回落仅 0.1 个百分点；销售方面，全国商品房销售额同比增速 11.8%，增速提高 2.8 个百分点；商品房销售面积同比增长 2.9%，增速比 1-4 月份提高 1.6 个百分点。在居民去杠杆以及房住不炒的大背景之下，房地产行业却体现出极强的韧性。参考观研天下发布《2018年中国房地产市场分析报告-行业深度分析与发展趋势预测》
图表：商品房销售额累计增速
资料来源：观研天下整理
图表：商品房销售额当月值及同比增速
资料来源：观研天下整理
我们认为，今年房地产行业数据体现出的韧性，又与前两年三四线城市由于棚改货币化安置导致的持续火热，托底楼市有着本质的区别。热点城市，也就是楼市政策热点调控的城市，供给层面发力是今年销售数据复苏的核心因素。并且，我们认为热点城市下半年供给层面将会持续改善，开发商在预售证限价的框架下，推盘意愿预计将维持在高位，对市场成交起到支撑作用。我们将从以下三个方面阐述开发商推货意愿上升的主要原因。
其一，调控政策及融资政策持续紧缩，叠加债券到期回售高峰期来临，加快推盘周转提升回款成为行业共识 。
在目前整体融资环境及限价管理不存在大幅宽松的预期背景下，房地产企业传统的开发模式，即由传统的周期低点拿地，周期高点销售，精耕细作通过赚地价房价资本增值的价差的模式，在当前融资环境收紧，资金成本不断上行的过程中，只要调控政策短期内不存在宽松的可能，由于房价上涨带来的利润空间也会逐渐被高企的融资成本侵蚀。
往年房地产调控政策多集中于需求层面调控，持续紧缩的调控周期一般也不超过两年。而在以往，楼市调控政策收紧时，开发商更多选择收紧供给，降低推盘速度导致市场供应下降。但本轮调控中，强调楼市调控长效机制的同时，引入了预售证限价管理。而由于前期政策宽松环境之下企业获取的土地地价相对较高，在调控之下，企业仍多的是减少推盘意愿伺机等待政策松动之时，伴随着房价的上涨再增加推盘供给。本轮调控周期中由于经历超过两年调控紧缩，并且中央仍旧强调房住不炒，丝毫没有松动迹象，开发商对于调控政策预期的转变也成为关键影响因素，我们从热点城市，主要是一线城市以及二线省会城市的推盘数据中能够得到侧面的验证。
我们以批准上市套数作为衡量推盘情况的标准，有推盘统计的热点城市在今年无论同环比，推盘速度均处于明显回暖。从另外一方面，统计局房地产新开工数据也能得到验证，新开工面积在今年上半年，在销售数据表现相对一般的情况之下，新开工面积累计增速维持持续增长。
图表：北上深推盘情况
资料来源：观研天下整理
图表：二线城市推盘数据
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图表：新开工面积累计增速
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图表：新开工面积当月值及累计增速
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