房地产，尤其是居民住宅具有消费和投资双重属性。一方面，住房可以作为消费品给家庭提供基本的生活要素，满足居住需求；一方面，住房可以作为投资品给家庭带来租金收入和资本增值收益。
参考观研天下发布《2019年中国房地产行业分析报告-市场供需现状与发展前景预测》房价的三大影响因素
房价的三大影响因素 |
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人口 |
屋的消费需求具有一定稳定性，因而从长期来看，房价由人口和经济发展水平决定。随着经济发展水平和人均收入提高，人均居住面积上升。当人口流入时，对住房的总需求上升。当需求超过供给时，房价就会上涨。 人口结构也是房价的重要影响因素，不同年龄阶段的人群对房屋面积的需求差别很大。 |
中期看土地 |
当需求旺盛时，开发商将提高房价来弥补地价上涨的成本； 当需求平淡时，开发商将减少供给，从而提高房价来抵消地价对其利润的影响。由于地理位置的独特性，房产一般都具有一定的垄断定价权。 |
短期看货币 |
当货币超发形成流动性过剩时，通胀预期推动资金流入房地产，推动房价上涨。 |
资料来源：互联网
一、房价上涨对家庭消费影响
中国房价上涨对家庭消费的拉动作用不断下降，挤出效应不断上升。随着中国社会保障体系的建立健全，信心效应下降；高房价收入比限制了流动性约束缓解效应；传统文化与馈赠房产给下一代使得财富效应微弱。长期以来，中国实施审慎的住房信贷政策，对首付比要求较其他多数国家更为严格。随着房价收入比的提高，挤出效应不断增大。
房价上涨对居民消费的影响
资料来源：公开资料整理
除了租金支出外，房贷支出也对其他消费支出有较大挤出。数据显示，2008～2017 年，个人住房贷款余额从 3.0 万亿元增至 21.9 万亿元，占住户部门贷款余额的比例保持在 45%～54%。
中国房价收入比
数据来源：住房建设委
二、房价上涨对企业投资的影响
房地产价格上升可以通过流动性约束缓解效应促进企业投资，也可以通过预算约束效应、流动性约束效应抑制企业投资，还可能通过替代效应使生产性投资下降。
房价上涨对企业投资的影响
资料来源：公开资料整理
近年来中国制造业出现了持续的“脱实入虚”现象：一方面，社会资金和银行贷款中相当一部分流入了房地产行业，2018 年末人民币房地产贷款增量占同期各项贷款增量的 39.9%。另一方面，2018 年以来，制造业企业面投资房地产愈演愈烈。自 2019 年开始，在房地产开发投资维持高位的同时，制造业投资增速不断下行。
中国固定资产投资增长率
数据来源：国家统计局
三、高房价对人口的影响
低生育率诱致的人口老龄化、少子化和劳动力短缺等诸多问题已经严重影响国家的可持续发展能力。根据数据显示，发现房价指数平均上涨 1%，总和生育率将显著下降 0.45%。另外据调查数据显示，中国育龄妇女不打算再生育的前 3 位原因依次是“经济负担重”、“年龄太大”、“没人带孩子”。
中国分孩次生育率（‰）
数据来源：国家统计局
中国育龄妇女不打算再生育的原因
资料来源：公开资料整理
四、房价对中国经济转型升级影响
当前，中国经济正由投资驱动转向创新驱动和消费驱动。高房价加剧了财富分配不平等，抑制了创新创业和消费增长，不利于中国经济的转型升级。
三大需求对 GDP 增长的拉动（%）
数据来源：联合国
资料来源：住房建设委，国家统计局，联合国，观研天下整理，转载请注明出处。（ww）
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