上海住房成交套数明显上涨：高端住宅成交量显著增长小户型成交占比较高

2017-07-14 09:06

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参考中国报告网发布《2017-2022年中国房地产行业市场发展现状及十三五竞争策略分析报告》

1 总价区间：高端住宅成交量显著增长

  从成交量来看 500 万以上区段成交套数上涨明显，300 万以下仍是成交主力段。新房在 1500 万以上区间成交同比上涨最明显，主要也是由于这个区间的新房（即高端豪宅楼盘）的供应持续放量造成的。

  从二手房的情况来看，500 万以上区段的增速开始明显加快，800 万以上更是达到 100%的增长，说明改善型需求是 2016 年上海楼市的主要需求，同时改善型臵换也是受“认房又认贷”政策影响最大的群体，因此也就不难理解相关政策出台后楼市热度能够迅速降温。

  此外，300 万以下区间的成交量同比下降，我们认为主要原因是由于整体房价快速上涨后，符合这一价格区间的房源数量随之大量减少而造成，但这一区间的成交量占比仍是所有区间中最高的，达到 73%。

  从成交均价来看，涨幅整体呈现橄榄型分布。由于预售备案制度的影响，新房成交价无法体现真实的市场价格，因此我们以二手房成交均价为样本进行分析。可以发现，成交均价涨幅最大的区间为300~500 万、500~800 万及 800~1500 万，这 3 个区间满足了刚需首臵、首改和二改等主流的购房需求，是成交的绝对主力区间。反观1500万以上的豪宅由于总价已经很高造成其价格弹性不佳。

2016 年上海新房总价区间成交情况

资料来源：中国报告网整理

2016 年上海二手房总价区间成交情况

资料来源：中国报告网整理

  2 面积区间：小户型成交占比较高

  从成交量来看，80-120 平米为成交主力段，250 平米以上区段成交量上涨明显。从新房成交情况来看，80-120 平米及 120-180 平米区段是成交的绝对主力，成交占比分别为 50%、24%。而二手房则是在 80 平米以下及 80-120 平米区段拥有最高的成交占比，分别为 55%、30%。综合来看，80-120 平米的两房、小三房满足了大多数购房者的居住功能要求，且总价也符合其预算，因此成为了成交的主力区段。

  此外，值得注意的是，无论新房还是二手房，250 平米以上区段的成交量都有大幅的增长，显示在限购政策的影响下，部分高净值人士开始有意识地减少持有物业的数量，提高单一物业的总价值。

  而从成交均价来看，随着面积的增加，涨幅逐步递减。目前楼市仍以刚需首臵及改善型需求为主，因此小两房及小三房的需求是最强烈的，同时小户型的总价较低，具备较好的价格弹性，因此相对大户型成交均价同比涨幅更大。

2016 年上海新房面积区间成交情况