参考观研天下发布《2018年中国房地产行业分析报告-市场深度分析与发展趋势预测》
我们将分别根据以下假设估计棚改货币化安置对商品房销售的影响： a. 货币化安置户数 100%购买商品房, 所购商品房平均面积为 80 平方米从全国来看，若货币化安置户数 100%购买商品房，则能够贡献 2017 年商品房销售面积 29232 万平方米，占当年商品房销售面积 17.26%。分地区看，货币化安置套数对于东北部、中西部地区的商品房销售贡献更大，贡献率均超 20%。
表 ：2017 年棚改货币化安置带来的商品住房需求（假设 100%购买）
资料来源：公开资料整理
表 ：棚改货币化对不同地区销售增速的影响（假设 100%购买）
资料来源：公开资料整理
b.货币化安置户数 50%购买商品房, 所购商品房平均面积为 80 平方米，从全国来看，若货币化安置户数 50%购买商品房，则能够贡献 2017 年商品房销售面积 14616 万平方米，占当年商品房销售面积 9%。分地区看，将 2017 年的销售数据剔除棚改货币化贡献后，东北地区和中部地区的销售降幅较高，分别为-8.69%和7.75%。
表：2017 年棚改货币化安置带来的商品住房需求（假设 50%购买）
资料来源：公开资料整理
表：棚改货币化对不同地区销售增速的影响（假设 50%购买）
资料来源：公开资料整理
c.货币化安置户数 20%购买商品房, 所购商品房平均面积为 80 平方米从全国来看，若货币化安置户数 20%购买商品房，则能够贡献 2017 年商品房销售面积 5846.4 万平方米，占当年商品房销售面积 3.45%。分地区看，将 2017 年的销售数据剔除棚改货币化贡献后，中部地区增速仍为负值，为-1.34%。
表：2017 年棚改货币化安置带来的商品住房需求（假设 20%购买）
注：各地区货币化安置套数根据各省实际披露棚改完成套数以及货币化安置的比例测算。
资料来源：公开资料整理
表：棚改货币化对不同地区销售增速的影响（假设 20%购买）
资料来源：公开资料整理
总的来说，2017 年各地区棚改货币化安置的比例比较均衡。我们很难得知得到货币化安置的拆迁户具体的购买新房的比例，以 2017 年为例，通过情景假设 20%、50% 和 100%购买商品房，棚改货币化安置带来的新增商品房销售面积占全国商品房销售面积的比例在 3.45%到 17.26%之间，50%的中性的情况是 9%。2018 年前 5 月，东部地区销售下降 6.7%，主要东部地方的库存去化情况最好，棚改货币化安置比例降低。例如广东省 2018 年棚改货币化目标安置户数为 3707 户，仅占新开工目标套数的 16.19%。山东省提出鼓励实物安置，降低或取消货币化安置奖励的政策。
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