公装：消费升级、人口流动推动行业需求
人口流动从数量上，消费升级从质量上推动公装需求：公装行业装修涉及酒店、办公楼、商业地产、医院、学校等公共建筑。城市人口越多、经济越发达，教育医疗等资源以及消费需求也越丰富，催生更多公共建筑需求。因此人口流入将从数量上推动公装需求，而收入水平将从质量上推动公装需求。参考观研天下发布《2018年中国建筑装修行业分析报告-市场运营态势与投资前景研究》
图表：公共建筑比例与经济水平和人口流动密切相关（相关系数）
资料来源：观研天下整理
公共建筑分为商业服务与市政公用两大类，需求来自地产与基建：从开发主体来看，我们认为公共建筑分为两大类。其中商业服务类的开发主题一般为地产商，主要的细分类型为商业地产、酒店、写字楼；市政公用开发主体为政府，主要细分类型有交通运输（机场、高铁站）、教育医疗、文化体育等。从地产与基建两个行业，可以追溯公装行业需求情况。
图表：全国各省公用建筑比例与收入、人口的关系
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图表：商服办公占公共建筑的大部分
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公装驱动力：写字楼短期竣工小高峰，商业地产短期补库存
商服用地：商服办公是公共建筑主要构成，2017 年土地供给平稳，需求有所增长：2017 年建筑业口径竣工面积中，商服与办公占比分别为 7.1%与 5.6%，占公共建筑比例达到 69.40%。2017 年全年，全国商服用地规划面积成交量为 1.72 亿平方米，同增 17.10%；单方楼面价 2989.74 元，同增 28.56%。土地供给保持平稳，土地需求有所增长，成交价格稳步上升。
写字楼：总体空臵率较高，长期需求下行：目前全国范围主要城市写字楼空臵率处于较高水平，一季度一二线城市甲级写字楼空臵率为 22.82%，环比回落但仍处于高位，预计未来销售将有所走弱，长期需求下行。
图表：土地供给平稳，成交价格上升
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图表：商业地产开工数据低迷但销售有所增长
资料来源：观研天下整理
商业地产：存在补库存需求，并在未来 2-3 年形成装修需求，房企融资依然是制约因素：商业地产开工数据与竣工数据 2014 年后一直稳步下行，但销售面积与销售价格有所回升。我们认为商业地产存在一定补库存需求，并在未来 2-3 年竣工后形成装修需求。目前地产行业融资趋紧是补库存的主要制约因素。
酒店行业：高速增长期已过，增速低位运行：我国住宿与餐饮业已度过成长爆发期，今年住宿与餐饮业固定资产投资快速下滑，以 2014 年为标志，2014 年以后投资增速稳定在 5%以下，2016 年同比减少 8.56%，未来行业投资可能小幅回升，但形成大规模需求可能性不大。交通运输：未来空间较为确定：交通运输建设主要有航运、水运、铁路、公路、轨交五大板块，其中装饰装修需求主要集中在机场和地铁站装修。未来交通运输板块建设增长较为确定。根据“十三五”规划测算，机场装修市场增量约 300 亿元；而地铁即将迎来竣工以及装修高峰，未来三年年均投资完成额可达到 5000 亿元。
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