1.理论上房地产是一个垄断竞争型行业
从房地产行业自身的属性来看，应该是一个地域性较强、规模经济效应较低、竞争相对充分的行业。1） 在产品差异化程度方面，商品房偏“工业品”化 ，产品差异性较小、溢价能力不高，地理位置重要性较高，但企业不可掌控。
2） 进入退出壁垒不高，在过去开发商拿地和融资难度都不算高，从数量上可见一斑：全国二级以上房地产企业 1 万余家，总数近 10 万家。
3） 那是否存在规模经济效应呢，及随着规模的扩大边际成本逐渐降低？在拿地成本端，
以前协议拿地弹性空间大，利好本地房企不利于全国性开发商，目前市场化的招拍挂拿地比例逐步提高，但其成本与规模关联度较低；建安成本端，按传统的建筑方法平均建安成本在 3000 元左右，相对刚性，房企间差异不大，未来装配式建筑可能降低边际成本，但技术发展具有不确定性；融资成本端确实具有规模优势，一般规模越大融资成本越低、额度越高；费用端与企业经营效率相关性更高，并且销售费用/销售规模比例一般稳定在 2-4%，无明显规模优势。
4） 政府/司法环境无差别性对待：无牌照限制，专利较少，税收待遇平等。
从海外成熟市场的经验来看，top10 销售金额集中度均在 30-40%。我国一线城市的房地产市场发展较早，相对比较成熟，目前也在 40%的水平。而香港在 2007 年前的 CR10 其实也在同一水平，但由于 2008、2013 年市场规模大幅缩小，集中度快速上升至 60%、80%，因此从另一方面看，市场规模缩量也会使得集中度提升。
参考观研天下发布《2018年中国房地产行业分析报告-市场深度分析与发展趋势预测》
图表：香港 CR10 为 70%
资料来源：观研天下整理
图表：日本 CR10 为 40%
资料来源：观研天下整理
图表：美国 CR10 为 30%
资料来源：观研天下整理
图表：深圳 CR10 为 45%
资料来源：观研天下整理
备注：很多研究都高估了海外房地产市场的集中度，我们严格的按销售区域、销售业务收入、权益口径以及经调整的行业销售数据进行测算，证明了事实上房地产市场本身是一个竞争充分、集中度不高的行业，具体的数据测算欢迎与我们交流。
2. 边际变化：政府管制，即“不鼓励” 过度竞争
自 2016 年 10 月起，房地产市场进入了新一轮调控周期，政府加强管制意味着“不鼓励”过度竞争，房地产行业的竞争格局出现了边际变化。
具体表现在：1）行业的进入壁垒大幅提高，一二线城市单块总地价大幅上升，对资金实力要求提高；融资渠道强调“432”，即可融资的合格企业家数缩减至 1 万家；2）融资端持续收紧，非标融资渠道受到严管，规模与排名成为房企争夺的目标，排名越高意味着合规合法的可融资渠道将越多。 2017 年信用债发行规缩水六成，银行贷款“白名单”从 top100 减少至 top50，甚至 top10，销售规模与融资规模的高度绑定进一步推动了行业竞争格局的变化，龙头优势凸显。
我们认为，受政府调控影响，且预计调控将持续、中短期内难以看到放松，如果优势房企（即受政府管制影响较小）有扩规模意愿，则行业集中度会加速提升。目前 top10 的权益销售金额集中度约 20%，距离海外成熟市场仍有一倍的成长空间。从更长期来看，另外 60%的市场空间仍将属于中小房企，在合适的时点下（例如销售回暖、融资宽松），他们的成长弹性空间更大。
图表：2017 年中国房企 top10 权益销售金额集中度 19.6%
资料来源：观研天下整理
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