1、发达国家租售并举为常态
从国外住房市场的情况来看，无论是发达国家，还是发展中国家，租赁房都是不可或缺的一部分。而我国曾经一度实施的房改政策，造就了 84%的住房自有率，远高于其他国家。同时，我们可以看到通常一个国家的核心城市住房自有率都低于全国平均水平，参考观研天下发布《2018年中国住房租赁行业分析报告-市场运营态势与投资前景研究》
图表：各国及城市住房自有率对比（%）
资料来源：观研天下整理
发达国家住房长期投资回报率较高。房价和年租金的比值可以表示投资房屋用于出租的资本回收期。2017 年中国大陆的回收期基本高于大部分的国家和地区，就国家的大城市而言，租金回报率普遍在 2.5%到 5%之间，上海的回报率（2.1%）基本低于大部分国家的大城市。
图表：2017 年各大城市税前总租金回报率
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图表：各国住房租赁市场对比
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通过对各国租赁住房政策的简单梳理，可以总结出成熟租赁市场必要的几个条件。一是供应主体上以市场为主。因此各国在租赁市场发展后期都逐渐由私人业主或者专业机构提供租赁住房。我国还处于租赁住房市场的初步发展阶段，应该由政府、国企带头兴建租赁住房，以形成示范作用，后期再逐步回归监督职能。二是完善的租赁政策法律体系。政府借助市场力量增加租赁住房供给的同时，逐步建立完善的租赁政策法律体系，我国尚未有相关较完善的政策法律，但是政府提出的租赁住房指导性文件已精准地概括了国际成熟租赁市场的这几个要点，在未来可以预计我国将逐渐由政府引导，建立和完善租赁住房市场。
2、美国、日本具有代表性的公寓运营公司
EQR (Equity Residential)是一家美国房地产投资信托公司，专注于在城市和高人口密度的郊区以及沿海地区的租赁物业的获取、开发和管理，截至 2017 年底，EQR 已投资 305 个物业，包括 78611 个公寓单元，大部分为完全自有。EQR 目前市值约为人民币 1500 亿元，是美国最大的上市公寓运营商。
图表：EQR 资产负债率与净资产收益率（%）
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图表：EQR 营业收入（亿元人民币）及同比（%）
资料来源：观研天下整理
EQR 于 1969 年成立，1993 年在纽交所上市。EQR 一直保持着稳健的财务政策，近年来的资产负债率保持在 50%左右。营业收入也稳定在 160 亿元至 180 亿元之间。EQR 通过统一运营标准，来提供标准化的物业服务和专业的维修服务，并降低单位运营成本，规模效应使其管理费用率达到 2-2.5%，为同行业最低，比平均水平还低一半。
大东建托（Daito Trust Construction）成立于 1974 年，是日本最大的租赁住宅资产管理公司，目前市值大约为人民币 800 亿元。截至 2017 年，大东集团管理的房屋数量已超 100 万套。根据链家研究院报告，大东建托自 2008 年后，在不动产业务方面都采取包租模式。即房东和大东建托旗下的物业管理公司签订托管合同，同时向物业管理公司收取租金。此后，物业管理公司再自行与房客签订租房合同，从房客处收取租金。
图表：大东建托业务利润率对比（%）
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图表：大东建托 2017 年业务经营情况（亿日元）
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EQR 和大东建托分别是集中式公寓和分散式公寓经营的良好示范。
根据 EQR 的发展经验来看，从跑马圈地到精准经营，集中式公寓的核心最终还是需要落在年轻人较多的发达城市，并且要尽早抢占市场和交通便利的房源位置，后期就会逐渐形成进入壁垒。再配合良好的融资渠道、后期运营管理，形成规模效应，最终依靠稳定的租金收益持续运转。而从大东建托的经营特点来看，对从私人业主处获取的房源进行管理，分散式公寓需配合其他相关服务获得租金以外的增值收益。例如租赁产业链条上的租赁房屋的建造、设计，房产信息网站，看房的租赁中介公司等等。为获取房屋业主信任以及市场口碑，分散式公寓还可以像大东建托一样通过电视广告、互联网的方式提高品牌认知度。
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